Die Schaffung von selbst genutztem Wohneigentum hat in Deutschland in den letzten Jahren zugenommen – trotz steigender, hoher Immobilien- und Baulandpreise, zunehmender Baunebenkosten und höheren erforderlichen Eigenkapitalanforderungen bei der Kreditvergabe. Da im gleichen Zeitraum die Einkommen ebenfalls gestiegen sind – wenn auch weniger stark als die der Preise – und die Bauzinsen niedrig waren, konnten sich viele Menschen Wohneigentum leisten.

Zweifelsohne wird sich die coronabedingte Wirtschaftskrise auch auf den individuellen Wohnungsbau niederschlagen. Um dies besser einschätzen zu können, müssen die Kosten- und Finanzierungsseite, die Einkommensseite, die Wohnwünsche und mögliche Anpassungsstrategien an steigende Immobilienkosten diskutiert werden.

Wunsch nach eigenem Haus größer geworden?

Etwa drei Viertel der Immobilienkäufe für die Selbstnutzung betreffen Einfamilienhäuser. [1] Die Entscheidung zum Hausbau ist eng mit der persönlichen Lebensphase verbunden. Über die Hälfte der selbstnutzenden Immobilienerwerber sind Familien mit Kindern, ein Drittel sind (noch) ohne Kinder.

An diesem Zeitpunkt im Leben ist bereits ausreichendes Eigenkapital gespart und die Stellung in der Arbeitswelt ist in der Regel gesichert. Damit zusammenhängend ist der Entscheidungszeitraum nur begrenzt und allenfalls um wenige Jahre verschiebbar. Außerdem wird Wohneigentum als eine beliebte Alterssicherung und/oder Geldanlage gesehen.

Durch die Ausbreitung des Coronavirus dürfte gerade unter Familien das Bedürfnis nach mehr Platz, sowohl im Hinblick auf private, sichere Freiräume wie Gärten oder aber auch zusätzlichen Platz für ungestörtes Arbeiten, gewachsen sein. Dafür bieten Häuser meist mehr Gestaltungsoptionen als Mietwohnungen.

Wohneigentumspreise steigen weiter

Da Wohnungen in vielen Ballungsräumen weiterhin knapp sind, konnte auch die Baubranche nach einem kurzen Stopp aufgrund des Lockdowns ihre Tätigkeit im Wohnungsbau fortsetzen. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e. V. prognostiziert in seiner Konjunkturprognose 2020 für den Wohnungsbau nur einen leichten Umsatzrückgang aufgrund der Corona bedingten wirtschaftlichen Probleme. Die Zahl der ausländischen Arbeitskräfte ist zwar kurzfristig gesunken, da sie nicht nach Deutschland einreisen konnten, normalisiert sich aber zunehmend wieder. Insgesamt ist die Baubranche vergleichsweise wenig betroffen – anders als in der Finanzkrise 2009 –, sodass nicht mit sinkenden Baupreisen zu rechnen ist.

Entsprechend zeigen erste Untersuchungen zu Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilienmärkte, dass die Preise kurzfristig einen Dämpfer erhalten haben und sich nun wieder stabilisieren. Vor allem in angespannten Märkten ist, nicht zuletzt wegen der weiter steigenden Grundstückskosten aufgrund knapper Angebote, mit weiteren, wenn auch verhaltenen Kaufpreissteigerungen zu rechnen.[2] [3]

Weiter günstige Finanzierung

Für den Erwerb von Eigentum ist die große Mehrheit der Haushalte auf die Kreditvergabe der Banken angewiesen. Nur ein Fünftel der Haushalte kommt ohne Fremdfinanzierung aus. Im Durchschnitt benötigen Haushalte ca. 30 % Eigenkapital, um eine Immobilie zu erwerben. Durch die Verschärfung der Bankenrichtlinien ist eine Finanzierung mit deutlich weniger Eigenkapital kaum mehr möglich.1

Mehr Eigenkapital ist nötig, da die Kosten steigen. Wer ein Haus kauft, benötigt durchschnittlich das 6-fache des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens, was für Ko­sten der Immobilie inklusive Grund­stücks-, Erschließungs- und Erwerbs­nebenkosten aufgebracht werden muss. Das ist deutlich mehr als in den Jahren zuvor, was zu einer zunehmenden Verlagerung der Käufe in den Bestand geführt hat. Auch die monatliche Belastung durch den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum ist angestiegen, liegt aber mit durchschnittlich 23 % bei Haushalten in Metropolen und Großstädten oft unterhalb einer Belastung durch eine Mietwohnung – schon allein dies ist für zahlreiche Haushalte Grund, sich nach Eigentum umzusehen.

Haushaltseinkommen nehmen weniger zu

Die Auswirkungen der Maßnahmen zur Eindämmung von Corona auf die Wirtschaft dürften es für einige – aber nicht alle – Haushalte zusätzlich erschweren, in Immobilien zu investieren. Denn durch Unternehmenshilfen und Kurzarbeitergeld abgefederten Folgen der Wirtschaftskrise ist je nach Branche eine (leichte) Erhöhung der Arbeitslosenzahlen zu erwarten. Entscheidend ist jedoch, dass viele Unternehmen sich wirtschaftlich konsolidieren müssen, was im Vergleich zu den Vorjahren zu deutlich niedrigeren Einkommenszuwächsen führen wird. [4]

Die wirtschaftlichen Folgen werden sich auf die verschiedenen Haushaltstypen unterschiedlich auswirken. Vor allem für Schwellenhaushalte wird sich die Schere zwischen Preisen und Einkommen voraussichtlich weiter vergrößern. Bislang konnten diese Haushalte in preiswerten Segmenten oder im Bestand kaufen oder akzeptierten einfache Bauweisen oder peripherere Standorte. Diese Strategien der Anpassung des Eigentumswunsches kommen jetzt zunehmend stärker unter ökonomischen Druck. Im Ergebnis dürfte zumindest ein Teil der Nachfrage auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden oder gar ganz ausfallen.

Ein weiterer Aspekt ist die durch die Wirtschaftskrise bedingte wachsende Verunsicherung hinsichtlich der künftigen Entwicklung. Die Zukunft wird als riskanter eingeschätzt, was länger anhaltende Folgen für Kaufentscheidungen haben wird als die tatsächliche wirtschaftliche Situation.

Nachfragedelle und Nachholeffekte beim Hauskauf 2020 bis 2021

Zunächst ging die Nachfrage aufgrund der Maßnahmen des Lockdowns zurück (KW 13-16). Der Nachfragerückgang schwankte zwischen den Ländern: In Hessen, Schleswig-Holstein und dem Saarland fiel der Rückgang vergleichsweise hoch aus. Zugleich waren Besichtigungen, Beratungen, Kaufabschlüsse etc. erschwert. [5]

Nach dem ersten Schock deutet einiges darauf hin, dass sich die Nachfrage nach dem Hausbau wieder anzieht. Entgegen erster Erwartungen der Banken stieg im April sogar die Zahl privater Baukreditvergaben.[6] [7] Es ist wahrscheinlich, dass es nach einer kurzen Nachfragedelle zu Nachholeffekten kommen wird, die sich bis in das Jahr 2021 ziehen.

Ab 2021 leichter Rückgang der Nachfrage

Die vollen wirtschaftlichen Auswirkungen werden erst verzögert sichtbar werden. Damit verbunden dürfte die allgemeine Verunsicherung langfristigeren Einfluss auf die Eigenheimnachfrage haben. Die Auswirkungen werden für einzelne Regionen je nach Branchenstruktur recht unterschiedlich ausfallen.

Insgesamt schätzt Timourou, dass die Wirtschaftskrise ab 2021 zu einem leichten Absinken der Nachfrage um 10 bis 20 % führt. Unberücksichtigt sind dabei Veränderungen durch andere Rahmenbedingungen wie zum Beispiel der demographischen Entwicklung.

Verschiebung der qualitativen Nachfrage bei einkommensstärkeren Haushalten

Für Haushalte, die nur gering von der Wirtschaftskrise betroffen sind und weiter auf die auch schon zuvor höheren Einkommen zurückgreifen können, könnte die Situation möglicherweise ein Kaufimpuls sein. Jedoch wird auch hier hinsichtlich unsicherer Zukunftsperspektiven genau geschaut werden, was für eine Immobilie, wo und für welchen Preis in Frage kommt: Dadurch könnte sich die Nachfrage weg vom höherpreisigen hin zum mittleren Segment verschieben. Für besonders gute Lagen und hochwertige Objekte könnten sich somit leichte Nachfragerückgänge ergeben. Die wirtschaftliche Unsicherheit könnte also die Wettbewerbs- und Konkurrenzsituation im preiswerteren Segment verstärken.

Zunehmen werden auch die Anpassungsstrategie an steigende Kosten wie zum Beispiel die Akzeptanz kleinerer Grundstücke, etwas kleinerer Wohnflächen, dichterer Bauformen als dem freistehenden Einfamilienhaus sowie eine stärkere Umorientierung der Käufer ins günstigere Umland, was bereits in den vergangenen Jahren zu erkennen war.1 Dies bringt einerseits Chancen für einen kompakteren, Flächen sparenden, individuellen Wohnungsbau mit sich, andererseits besteht die Gefahr, eines verstärkten Qualitätsverlustes am Objekt und in neuen Siedlungen sowie einer zunehmenden Suburbanisierung.

Gleichzeitig bleibt abzuwarten, ob die coronabedingten, veränderten Ansprüche an den Wohnraum – wie ländlicheres Wohnen, mehr Frei- und Grünfläche oder mehr abgetrennte Wohnräume – auch langfristig zu einem tatsächlichen Trend werden.  Umfrageergebnisse von ImmoScout24 zeigen, dass immerhin etwa ein Drittel der Suchenden derzeit veränderte Ansprüche an ein neues Zuhause hat.

Konsequenzen für die Stadtplanung und Baulandbereithaltung?

Im Ergebnis dürften sich die Auswirkungen auf die Flächenbedarfe für den Wohnungsbau in Grenzen halten – gegebenenfalls werden einige Grundstücke zu einem späteren Zeitpunkt verkauft. In vielen Regionen wird der demographische Faktor – das heißt, wie viele eigentumsbildende Einwohner vorhanden sind, wesentlich ausschlaggebender für einen Nachfragerückgang sein, als die Corona-Krise. Voraussetzung für diese Einschätzung ist es, dass die Wirtschaftskrise – zum Beispiel durch einen erneuten flächendeckenden Lockdown – nicht ungünstiger verläuft, als zum aktuellen Zeitpunkt angenommen.

Katharina Schmidt

[1]    BBSR. Faktencheck zur Wohneigentumsbildung (2019)

[2]    Bundesamt für Statistik. Preisindizes für Wohnimmobilien (2020)

[3]    ImmoScout24. „Preise und Angebot entwickeln sich weiterhin stabil“ (Analyse), (Stand 4.06.2020)

[4]    vgl. Timourou. „Corona und die Wohnungsmärkte – Auswirkungen auf Mietzahlungsfähigkeit und Mietbelastung“ (2020)

[5]    McMakler- Research, „Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt“ (2. Quartal 2020)

[6]    Capital, „Für Menschen wird das Thema Wohneigentum in Krisen wichtiger“, Interview mit Daniel Arnold, Gründer der Deutschen Reihenhaus AG, https://www.capital.de/immobilien/fuer-menschen-wird-das-thema-wohneigentum-in-krisen-wichtiger/ Podcast „Die Stunde Null“ 17.06.2020 (Stand: 19.06.2020)

[7]    Immobilien-Zeitung, „Baufinanzierung boomt in der Corona-Krise“, https://www.immobilien-zeitung.de/1000071469/baufinanzierung-boomt-in-corona-krise?utm_source=newsletter&utm_medium=e-mail&utm_campaign=Wochennewsletter%20kw24_2020, 11.06.2020 (Stand: 19.06.2020)