Die Ausbreitung des Corona-Virus löste „aus heiterem Himmel“ eine Rezession aus, die Einkommenseinbußen mit sich bringt und sich auf die Wohnsituation der Mieter auswirkt.

Die aktuellen Auswertungen der Bundesagentur für Arbeit deuten auf eine schwierige Situation am Arbeitsmarkt hin: Von März bis Mai wurde insgesamt für rd. 11,7 Mio. Personen die konjunkturelle Kurzarbeit angemeldet. Zum jetzigen Zeitpunkt ist zwar noch unbekannt, wie viele Personen zu welchem Umfang tatsächlich in Kurzarbeit gingen, aber alleine im März wurde für 2,02 Mio. Arbeitnehmer konjunkturelles Kurzarbeitergeld gezahlt. Die Zahl lag damit schon im März „…weit über den Werten zur Zeit der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009“.[1] Hinzu kommt vor allem im Dienstleistungsbereich eine Vielzahl von Selbstständigen, die zum Teil erhebliche Einkommenseinbußen zu verzeichnen haben und für die die Kurzarbeit-Regelungen nicht gelten.

Neben der Kurzarbeit sahen sich einige Arbeitgeber bereits gezwungen, betriebsbedingte Kündigungen auszusprechen. Aufgrund des Kündigungsschutzes zeichnet sich dies bisher in den Zahlen der Arbeitslosigkeit nur bedingt ab. Ein stärkerer Anstieg der Arbeitslosigkeit wird vielmehr in den nächsten Monaten erwartet.

Bisherige Entwicklung der konjunkturellen Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit in Deutschland

Das Außergewöhnliche an der aktuellen Situation ist, dass weite Teile der Wirtschaft von der Corona-Krise betroffen sind und es nur wenige Bereiche gibt, die unberührt bleiben oder gar profitieren können. Trotzdem treffen die Auswirkungen der Krise nicht alle Haushalte gleichermaßen. Besonders fragil sieht die Situation bei einkommensschwachen Haushalten aus, denn Einkommenseinbußen stellen für Haushalte mit einem ohnehin geringen Einkommen stärkere Einschnitte dar als für Haushalte mit (über)durchschnittlichem Einkommen. Weitere ungünstige Voraussetzungen – die nicht zuletzt auch mit dem Einkommensniveau korrelieren –, sind unsichere Ausbildungs- und Arbeitsverhältnisse (Probezeit, befristete Arbeitsverträge, Studierende etc.) sowie Tätigkeiten in einem stärker betroffenen Wirtschaftszweig (Gastgewerbe, Handel, Metall- und Elektroindustrie etc.).

Ferner ist zu erwarten, dass im weiteren Verlauf der Wirtschaftskrise sich die betroffenen Unternehmen und Betriebe wirtschaftlich konsolidieren müssen. Deswegen sind nur geringe Einkommenssteigerungen wahrscheinlich, die in der Regel unter denen der vergangenen Jahre liegen dürften.

Was passiert am Wohnungsmarkt, wenn das Einkommen der Mieter sinkt?

Sowohl die Kurzarbeit als auch die Arbeitslosigkeit führen zu Einkommenseinbußen. Damit sinkt die Mietzahlungsfähigkeit und die Mietbelastung steigt. Inwieweit dies für die Haushalte ein Problem wird und sie ihr Mietverhalten verändern, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der erste Faktor ist das Ausmaß der Einkommenseinbußen, das heißt, je größer der Umfang und je länger die Kurzarbeit dauert, desto größer das Problem. Zu berücksichtigen ist dabei die Einkommenssituation des gesamten Haushalts. Aber auch Einkommen, die aufgrund der Wirtschaftskrise nicht oder nur geringfügig steigen, können zu einem Problem werden, wenn die Mieten stärker steigen.

Neben diesem ökonomischen Aspekt gibt es auch einen psychologischen, denn das nicht absehbare Ende der Pandemie und der Wirtschaftskrise führt mit Blick auf die Zukunft zu erheblicher Verunsicherung. Diese kann sich in einer geringeren Mietzahlungsbereitschaft manifestieren.

Vor diesem Hintergrund sind verschiedene Handlungsmöglichkeiten der Mieter zu erwarten: Die erste und häufigste ist die, die Einkommenseinbußen mit Konsumverzicht und finanziellen Rücklagen auszugleichen und die aktuelle Wohnsituation zu halten. Damit steigt die Mietbelastung zumindest temporär. Verschärft werden kann diese Situation, wenn Mieterhöhungen erfolgen und damit die Mietbelastung noch mehr steigen würde.

Diese Anpassungsmaßnahmen werden für einkommensschwache Haushalte allerdings nur bedingt möglich sein und auch Haushalte mit einem zuvor durchschnittlichen Einkommen können bei einer länger anhaltenden Krise an ihre finanziellen Grenzen stoßen. Für hilfsbedürftige Haushalte greifen unterschiedliche bestehende Maßnahmen, die zum Teil an die aktuelle Situation angepasst wurden. Als wesentliche Instrumente sind die Mietstundungen, das Wohngeld, der Notfall-Kinderzuschlag, Kredite aus dem KfW-Corona-Sonderprogramm oder beispielswiese für Aufstocker und Selbstständige die Kosten für Unterkunft und Heizung (kurz KdU) zu nennen. Derzeit liegen aktuelle Zahlen zur jeweiligen Inanspruchnahme der Instrumente nur bedingt vor. Beispielsweise zum Thema Mietstundungen ergab eine Befragung des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.), dass es bei den befragten GdW-Unternehmen einen kompletten Zahlungsausfall im April bei ungefähr 0,66 % der Mietverhältnisse gab.[2]

Eine Zunahme der Nutzung dieser Instrumente ist in den nächsten Monaten zu erwarten, da sie gut geeignet sind, einkommensschwache Haushalte zielgerichtet zu unterstützen. Sie wird auch zunehmen, je länger die Krise dauert. Allerdings ist in den nächsten Monaten kein nennenswerter Anstieg der Nachfrage nach preiswerten Wohnungen zu erwarten, denn

• einkommensschwache Haushalte, welche von der Corona-Krise stärker betroffen sind, wohnen größtenteils bereits in einer preiswerten Wohnung und
• Haushalte mit einem ursprünglich (über)durchschnittlichen Einkommen können die Einkommenseinbußen über einen gewissen Zeitraum mit Konsumverzicht und finanziellen Rücklagen ausgleichen und eine höhere Mietbelastung verkraften.

Mehr oder weniger Umzüge?

Die Regeln des Lockdowns haben zu einem drastischen Rückgang der Umzüge geführt (siehe Artikel „Auswirkungen auf Demographie und Prognose“). Das Vermietungsgeschäft leidet nach wie vor unter den Pandemieregeln, wenn auch – teilweise dank verstärkter Digitalisierung – zunehmend weniger. Entscheidend ist jedoch, dass aufgrund der oben beschriebenen ökonomischen Situation und perspektivischen Verunsicherung Umzüge verschoben werden. Vor allem die Vermarktung von teuren Neubauwohnungen dürfte längere Zeit als bisher in Anspruch nehmen.

Ist bei einer länger andauernden Krise hingegen mit einer Zunahme von Umzügen zu rechnen? Hier sind verschiedene Auswirkungen denkbar. So sind bei Haushalten mit einem mittleren oder höheren Einkommen zwei Reaktionen möglich:

Zum einen können eigentlich geplante Umzüge in eine – gegenüber der bisherigen Wohnung – bessere und preisintensivere Mietwohnung aufgeschoben oder aufgehoben werden.[3] Dieser Verzicht ist von Haushalten relativ einfach umsetzbar und dürfte daher quantitativ feststellbar sein. Damit einhergehend sinkt zeitweilig die Nachfrage im oberen Preissegment, was zu einer Dämpfung der Mietpreissteigerung in diesem Segment führen müsste.

Zum anderen ist mittelfristig ein Aufgeben der aktuellen Wohnung und der Umzug in eine preiswertere Wohnung möglich. Damit würde die Nachfrage im preiswerten Marktsegment steigen. In entspannten Wohnungsmärkten würde dies nur zu einer geringen Konkurrenz gegenüber den einkommensschwachen Haushalten führen, in angespannten Märkten würde die Konkurrenz hingegen deutlich steigen. Ob der Umzug jedoch tatsächlich erfolgt, hängt aber vor allem von der Differenz der bisher bezahlten Bestandsmiete und der zukünftigen Neuvertragsmiete ab. Ist in einem entspannten Wohnungsmarkt die Mietpreisdifferenz relativ gering, lohnt sich ein Umzug kaum. Sind in einem angespannten Wohnungsmarkt die Neuvertragsmieten recht hoch, werden auch hier Umzüge eher unterbleiben. Im Ergebnis steigt vor allem die Mietbelastung der Haushalte.

Beatrice Diez

[1]    Siehe Bundesagentur für Arbeit, Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt vom Mai 2020.

[2]    Siehe Wohnungspolitische Informationen 19/2020

[3]    Darunter kann auch die die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern fallen, was im Artikel „Weniger Einfamilienhausbau?“ näher beschrieben wird.