WOHNUNGSMARKTANALYSE

MIETEN SIND NICHT GLEICH MIETEN

Deutschland ist ein Mietermarkt. Außer in der Schweiz ist in keinem anderen europäischen Land die Mieterquote so hoch wie in Deutschland. Umfassende Mietpreissteigerungen betreffen deshalb schnell viele Haushalte und lösen grundlegende gesellschaftliche und politische Debatten aus. Doch auf welchen Datenberuhen eigentlich Aussagen zur Mietpreishöhe und -entwicklung?

Mietpreisentwicklungen werden häufig durch die sogenannten Angebotsmieten dargestellt. Angebotsmieten sind die Mietpreise, zu denen Wohnungen aktuell auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden.

Die Internetangebote werden von Wohnungsvermittlern wie ImmobilienScout 24 oder Datensammlern wie IDN ImmoDaten aufbereitet und können von Dritten zu Analysen und Berichten aufbereitet und veröffentlicht werden. Die Sache hat allerdings einen Haken: Nicht alle Anbieter auf einem lokalen Wohnungsmarkt bieten auch alle ihre freien Wohnungen an. Insbesondere Wohnungsunternehmen inserieren manchmal auf eigenen Plattformen nicht alle Wohnungen oder geben die Mietpreise nicht an oder vergeben Wohnungen auch über Wartelisten. Ändern Anbieter ihr Inserierungsverhalten, indem sie beispielsweise auf eine öffentliche Plattform wechseln, so verändern sich mit diesen zusätzlichen Inseraten auch die Angebotsmieten. Dann besteht die Gefahr, dass solche Strukturveränderungen als Marktveränderungen (fehl-)interpretiert werden. Darüber hinaus liegen die Preise der Angebotsmieten stets auf einem höheren Niveau als die Mieten bestehender Mietverträge (Bestandsmieten).

Angebotsmieten stellen somit immer nur einen Teil des Wohnungsmarktes dar und welche Wohnungsbestände mit den Angebotsmieten abgebildet werden, ist in jeder Stadt verschieden. Um trotz dieser Schwierigkeiten regionale Vergleiche zu ermöglichen, bieten sich sogenannte „hedonische Mietpreise“ an. Dabei werden Mietpreise nur von Wohnungen mittlerer Größe und Qualität betrachtet und somit um regionale Struktur- und Qualitätsunterschiede bereinigt.

Ein Blick auf Thüringen verdeutlicht, wie stark sich das Mietpreisniveau in den kreisfreien Städten von dem der Landkreise unterscheidet. Mieter in den Städten Erfurt, Weimar und Jena bezahlen für Standardwohnungen am meisten, während Mieter vor allem in den (süd-)östlich gelegenen Landkreisen am günstigsten wohnen. Die Differenz beträgt in etwa 2,00 €/m². Die größeren Städte strahlen dabei in auffallender Weise auf die angrenzenden Landkreise aus.

mietpreise
hedonische Mietpreise 2018 (Daten: ImmobilienScout24)

Während zuletzt die Mietpreisdynamik in den kreisfreien Städten Thüringens stärker ausgeprägt war vor allem in Erfurt – weisen inzwischen einige Landkreise stärkere Preisanstiege auf. Dies kann darauf hindeuten, dass die Dynamik in den kreisfreien Städten allmählich abklingt. Gleichzeitig wissen wir jedoch, dass die teilweise nur geringen Fallzahlen – wie zum Beispiel im Kyffhäuserkreis – die Ergebnisse verzerren können. Daher kann ein Blick auf die hedonischen Mietpreise nie eine vertiefende Analyse der einzelnen Marktsituationen ersetzen. Für weitere Analyseschritte bietet sich eine laufende Beobachtung der Mietpreise privater Eigentümer und Wohnungsunternehmen sowie der Angebots- und Bestandsmieten an.

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