Demographie konkret

Nicht nur Halle (Saale) wächst

Nach der Wende hat Halle eine wechselvolle Entwicklung durchgemacht. Die Stadt war zunächst von starken Schrumpfungsprozessen gekennzeichnet – seit 1990 verlor sie insgesamt rund 85.000 Menschen durch Wegzug und einen negativen natürlichen Saldo, bei dem die Geburten hinter den Sterbefällen zurückblieben. Den Bevölkerungsrückgang begleiteten alsbald bundesweit Negativschlagzeilen, die einen enormen Wohnungsleerstand beklagten und eine gewisse Hoffnungslosigkeit beschworen. Doch jetzt ist Halle "raus aus der Kategorie der schrumpfenden Städte" freut sich der Beigeordnete für Stadtentwicklung und Umwelt Uwe Stäglin. Denn Halle gehört wie Leipzig, Erfurt oder Rostock zu den ostdeutschen Regionalmetropolen, die aktuell Wanderungsgewinne erzielen. Ein Grund sind die geburtenschwachen Jahrgänge der 1990er Jahre, die nicht mehr in den Westen ziehen, sondern in die ostdeutschen Großstädte, hinzu kommen westdeutsche Studenten und Ausländer. Die Zahl der Geburten bleibt relativ konstant, liegt im Falle von Halle aber weiterhin unter der Zahl der Sterbefälle. In einigen Großstädten wie Jena liegt die Zahl der Geburten sogar darüber, hier hat sich die Altersstruktur der Bevölkerung durch Zuzug verjüngt. Im Gegensatz dazu finden diese Prozesse in den mittelgroßen ostdeutschen Städten nicht statt, sie sind von Schrumpfung und Alterung stark betroffen. Zukünftig wird also die demographische Entwicklung in den ostdeutschen Kommunen sehr unterschiedlich verlaufen. Dieses Wachsen und Schrumpfen findet aber auch innerhalb von Städten statt. Auch hierfür ist die Bevölkerungsprognose für Halle ein gutes Beispiel. Sie zeigt auf, dass von den Wanderungsgewinnen vor allem die innerstädtischen Stadtteile profitieren und daher wachsen werden. In einigen Großsiedlungs-Stadtteilen wird hingegen der Sterbeüberschuss nicht durch Wanderung ausgeglichen, weswegen diese Gebiete schrumpfen. Bei einer relativ konstanten gesamtstädtischen Bevölkerungsentwicklung sind also Schrumpfungs- und Wachstumsprozesse gleichzeitig zu bewältigen. Nicht nur für Halle (Saale) hat Tobias Jacobs – jetzt Timourou Wohn-und Stadtraumkonzepte – demographische Entwicklungen analysiert und prognostiziert. [wp-svg-icons icon="envelop" wrap="i"] Möchten Sie mehr zu demographischen Prozessen erfahren? [wp-svg-icons icon="globe" wrap="i"] Mehr Informationen zur Bevölkerungsprognose der Stadt Halle   bevoelkerungsentwicklung_halle  
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Demographie konkret

Nicht nur Halle (Saale) wächst

Nach der Wende hat Halle eine wechselvolle Entwicklung durchgemacht. Die Stadt war zunächst von starken Schrumpfungsprozessen gekennzeichnet – seit 1990 verlor sie insgesamt rund 85.000 Menschen durch Wegzug und einen negativen natürlichen Saldo, bei dem die Geburten hinter den Sterbefällen zurückblieben. Den Bevölkerungsrückgang begleiteten alsbald bundesweit Negativschlagzeilen, die einen enormen Wohnungsleerstand beklagten und eine gewisse Hoffnungslosigkeit beschworen.

Doch jetzt ist Halle „raus aus der Kategorie der schrumpfenden Städte“ freut sich der Beigeordnete für Stadtentwicklung und Umwelt Uwe Stäglin. Denn Halle gehört wie Leipzig, Erfurt oder Rostock zu den ostdeutschen Regionalmetropolen, die aktuell Wanderungsgewinne erzielen. Ein Grund sind die geburtenschwachen Jahrgänge der 1990er Jahre, die nicht mehr in den Westen ziehen, sondern in die ostdeutschen Großstädte, hinzu kommen westdeutsche Studenten und Ausländer. Die Zahl der Geburten bleibt relativ konstant, liegt im Falle von Halle aber weiterhin unter der Zahl der Sterbefälle. In einigen Großstädten wie Jena liegt die Zahl der Geburten sogar darüber, hier hat sich die Altersstruktur der Bevölkerung durch Zuzug verjüngt.

Im Gegensatz dazu finden diese Prozesse in den mittelgroßen ostdeutschen Städten nicht statt, sie sind von Schrumpfung und Alterung stark betroffen. Zukünftig wird also die demographische Entwicklung in den ostdeutschen Kommunen sehr unterschiedlich verlaufen.

Dieses Wachsen und Schrumpfen findet aber auch innerhalb von Städten statt. Auch hierfür ist die Bevölkerungsprognose für Halle ein gutes Beispiel. Sie zeigt auf, dass von den Wanderungsgewinnen vor allem die innerstädtischen Stadtteile profitieren und daher wachsen werden. In einigen Großsiedlungs-Stadtteilen wird hingegen der Sterbeüberschuss nicht durch Wanderung ausgeglichen, weswegen diese Gebiete schrumpfen. Bei einer relativ konstanten gesamtstädtischen Bevölkerungsentwicklung sind also Schrumpfungs- und Wachstumsprozesse gleichzeitig zu bewältigen.

Nicht nur für Halle (Saale) hat Tobias Jacobs – jetzt Timourou Wohn-und Stadtraumkonzepte – demographische Entwicklungen analysiert und prognostiziert.

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Mehr Informationen zur Bevölkerungsprognose der Stadt Halle

 

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Flüchtlinge

Vom Asylsuchenden zum Mieter

Die Flüchtlingsproblematik ist medial omnipräsent, die Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften bereitet große Schwierigkeiten. Wenn Asylsuchende eine Aufenthaltserlaubnis erhalten, werden sie zu normalen Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im preiswerten Marktsegment. Diese Nachfrage dürfte in den nächsten Monaten deutlich zunehmen. Viele Kommunen stellen sich daher die Frage, wie sich das auf den lokalen Wohnungsmarkt auswirken wird. Denn mit dem Aufenthaltstitel (Bleiberecht) gilt auch die Freizügigkeit, d. h. die Flüchtlinge können sich ihren zukünftigen Wohnort auswählen. Zwischen den deutschen Städten wird es also zu Binnenwanderungen kommen. Diese werden – wie aus der Migrationsforschung weitgehend bekannt – vor allem abhängig sein von den sozialen und kulturellen Netzwerken, vom Arbeitsangebot sowie in geringerem Umfang vom Wohnungsangebot. Derzeit ist es jedoch schwierig, das Volumen der Wanderungen für einzelne Städte  abzuschätzen, denn die Halte-Faktoren sind von Stadt zu Stadt äußerst unterschiedlich. Hinzu kommt die Frage, inwieweit eine Kommune Maßnahmen unternimmt, um Flüchtlinge bewusst in ihrer Stadt zu halten.

 

 

Die Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt sind relativ einfach zu beschreiben: In angespannten Wohnungsmärkten wird die Konkurrenz um preiswerte Wohnungen weiter steigen; die Versorgung wird kurzfristig problematisch, da nicht schnell genug neu gebaut werden kann. In entspannten Märkten werden die Leerstände sinken, die soziale Segregation in den Quartieren wird jedoch zunehmen. Auch wenn die derzeit hohe Zahl an Flüchtlingen eine Besonderheit darstellt und entsprechende Aufmerksamkeit erzeugt, so bilden sie nicht die einzige und erst recht nicht die größte Wanderungsgruppe. So hat die Zuwanderung aus den Ländern der Europäischen Union in den vergangenen Jahren ebenfalls stark zugenommen; zwischen 2010 und 2014 hat sich die Zahl der  Zuzüge auf bundesweit 630.000 Fälle mehr als verdoppelt. Größte Gruppe bleiben aber die innerdeutschen Wanderungen, deren Größenordnung in den meisten  Städten beim vier- bis zehnfachen der Flüchtlingszahlen liegt.

Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte analysiert und prognostiziert lokale Wanderungsprozesse und ihre Folgen für den Wohnungsmarkt.

Mehr Informationen gibt es hier.

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Altersarmut

„Wir wissen Bescheid – und warten mal ab“

Mit diesen Worten hat Franz Müntefering auf der Jahrestagung der Deutschen Gesellschaft für Demographie e. V. im März 2015 seine Einsichten zum demographischen Wandel zusammengefasst. Seine These: Wie der Alterungsprozess in der Gesellschaft ablaufen wird sei klar. Vorhersehbar sei auch welche Folgen er für Pflege und Rente haben wird. Nun sei es an der Zeit zu handeln, aber die Menschen würden abwarten, was passiert.

Zu den vorliegenden Fakten gehört auch eine neue Studie zum Thema „Lebenslagen und Einkommenssituation älterer Menschen – Implikationen für Wohnungsversorgung und Wohnungsmärkte“ (Hrsg. Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Regionalforschung, Sonderveröffentlichung, Bonn, Januar 2016) Sie kommt zu dem Schluss, dass bis 2030 in Deutschland die Quote armutsgefährdeter Senioren von 14,0 % (2011) auf 17,8 % steigen könnte. Da ihre Zahl insgesamt steigt, ist mit einer Zunahme der Senioren um rd. zwei Drittel oder 1,5 Mio. zu rechnen. Die Zahl der Transferleistungsempfänger im Seniorenalter – Haushalte, die Wohngeld oder Grundsicherung im Alter erhalten – könnte um 440.000 auf einen Anteil von 5,5 % ansteigen.

Warum kommt es zu solch einem starken Anstieg? Natürlich weil die Zahl der Senioren insgesamt ansteigt. Darüber hinaus erreichen zukünftig mehr Menschen das Seniorenalter, die vor allem aufgrund von Arbeitslosigkeit oder geringen Verdiensten weniger Rentenpunkte haben sammeln können als die aktuelle Rentnergeneration. Ein Teil dieser Gruppe – wie zum Beispiel Langzeitarbeitslose – ist bereits arm und wird lediglich älter. Der andere Teil wird hingegen mit Eintritt in die Rente armutsgefährdet. Hiervon sind besonders Alleinstehende betroffen.

Altersarmut

Treffen diese Aussagen für Deutschland insgesamt zu, so gehen die Prognosen jedoch von regional sehr unterschiedlichen Entwicklungen aus: In Regionen, die bereits schon heute durch hohe Arbeitslosigkeit und starke Alterung gekennzeichnet sind wie zahlreiche strukturschwache Landkreise, sind nur noch sehr geringe Anstiege zu erwarten. In den meisten Großstädten hingegen wird die Zahl armutsgefährdeter Seniorenhaushalte wesentlich stärker steigen. In angespannten Wohnungsmärkten wird die Zahl der Transferleistungsempfänger aufgrund des hohen Mietniveaus nochmals deutlicher zunehmen.

Natürlich sind die in der Studie vorgenommenen Schätzungen mit gewissen Unsicherheiten behaftet, trotzdem geben sie die Richtung und die Größenordnung der zu erwartenden Entwicklungen richtig wieder. In diesem Zusammenhang machte dann Franz Müntefering noch eine in für ihn typischen kurzen Worten wichtige Aussage: „Prognosen sollen nicht eintreffen. Prognosen sind zum Handeln da.“

Senioren-Wohnen und Altersarmut – zwei weitere Arbeitsschwerpunkte von Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte.

Möchten Sie mehr Informationen?

Informationen zum Forschungsfeld Altersarmut und Wohnungsmarkt:
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)

 

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Wohnbauflächen

Zwischen
Überangebot
und Knappheit

Zurück in die Stadt, Betongold, Traumhaus im Grünen – aktuelle Schlagworte, vielfältige Trends. Und es wird wieder gebaut. Aber welche Wohnbauflächen werden tatsächlich nachgefragt? Wie kann Stadtplanung darauf strategisch reagieren? Das geflügelte Makler-Wort, dass nur „Lage, Lage, Lage“ zähle, ist banal. Natürlich lässt sich die attraktive Wohnlage fast immer gut vermarkten, aber wie stehet es mit den anderen und wie mit Kaufinteressen, die über weniger Geld verfügen?

Die Stadt Jena geht in ihrer Wohnbauflächennachfrage neue Wege, richtet sich auch nach Standortqualitäten, die in vier verschiedenen Marktsegmente zusammengefasst wurden. Für jedes Marktsegment wurde die entsprechende zukünftig zu erwartende Nachfrage abgeschätzt. Ergebnis: die Entwicklung im suburbanen Segment wird in etwa konstant bleiben, diejenige im Stadtteil-Wohnen ist rückläufig, hier gibt es ein Überangebot an Flächen. Im städtischen Wohnen in den zentralen, urbanen Wohnlagen wird hingegen die Nachfrage deutlich steigen. Dort sind die Flächen aber bereits knapp, weswegen die Stadt versucht mit der Bauleitplanung in vielfältiger Weise das Angebot zu vergrößern. Erkenntnisse, die auch in den nächsten Flächennutzungsplan einfließen werden.

Wie viele Flächen und welche Flächen? Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte entwickelt Strategien für eine nachfrageorientierte Wohnbauflächenpolitik, aktuell in Brandenburg an der Havel, Halle (Saale) und Jena.

Mehr Informationen zu nachfrageorientierter Wohnbauflächenpolitik

 Wohnen und Bauen in Jena

 

Marktbilanz_Jena

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Innenansichten

Gut und schön

Timourou ist eine Marke für ein spezielles Produkt mit einem eigenen Konzept. Basis sind wissenschaftliche Analysemethoden und Bewertungen auf Grundlage tiefer Kenntnisse lokaler Wohnungsmärkte und Stadtentwicklungsprozesse. Ergebnis sind jedoch nicht dicke wissenschaftliche Studien, sondern Gutachten und Expertisen, in denen die Ergebnisse im Vordergrund stehen. Diese müssen nicht nur fachlich solide begründet sein, sondern auch Politik, Öffentlichkeit oder Mitarbeitern gut vermittelbar sein. Die Gutachten können ergänzt werden um entsprechende Präsentationen und Beratungen. Deswegen sind der inhaltliche Aufbau und die grafische Gestaltung aufeinander abgestimmt. Wie beim folgenden Muster erkenntlich, unterstützt die farbliche Gestaltung die zentralen Aussagen. Grafiken und Karten sind aufeinander abgestimmt und auch noch lesbar, wenn die Gutachten in schwarz-weiß ausgedruckt werden.

 

Musterseiten_Bericht

 

… und interaktiv

Nicht so aufwändig wie eine App programmiert, aber doch ein einfaches Tool, um Statistiken anschaulich zu gestalten und kommunale Akteure für analytische Ergebnisse zu interessieren – das Das Beispiel Jena Monitoring zeigt dies kompakt:

Monitoring-Präsentation (PowerPoint)

 

 

 

 

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Wohnungspolitik

Was bringt die Mietpreisbremse?

„Das ist ein richtig guter Tag für Mieterinnen und Mieter in Deutschland“, sagte Bundesjustizminister Heiko Maas. Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, „dass die Mieten nicht weiter explodieren“, und sei daher „wichtig für Normalverdiener, für Leute mit nicht so viel Einkommen, für Leute mit Kindern, die eine große Wohnung suchen, ohne dass sie aus ihrem Quartier vertrieben werden.“ (Zitiert nach TAZ 6. März 2015)

Jetzt kommt sie also wirklich die Mietpreisbremse, oder? Fast. Denn zuerst sind entsprechende Landesverordnungen erforderlich und auch rechtlich ist noch einiges offen. Denn der Eingriff in die Vertragsfreiheit bei Neuvertragsmieten ist bisher im Mietrecht unüblich. Ein weiteres Problem wird die Definition und Erfassung eine angespannten Marktsituation sein, da diese als Grundlage für die Mietpreisbremse erst einmal festgestellt werden muss: Welche Indikatoren sollen herangezogen werden, welche Daten stehen zur Verfügung und wie aktuell können sie sein?
Insgesamt wird mit der Mietpreisbremse Neuland betreten, vielfältige Wirkungsweisen sind denkbar, aber welche wirklich eintreten werden, muss derzeit noch offen bleiben. Sicherlich ist die Mietpreisbremse ein wohnungspolitisches Symbol für „so geht es nicht weiter“ und wird mittelfristig einen dämpfenden Effekt zeitigen. Andererseits sind auch Vorzieheffekte bei den Bestandsmieten möglich.

Häufig übersehen wird jedoch, dass es sich bei der Mietpreisbremse um eine relative Begrenzung handelt, das heißt der Mieten-Anstieg fällt geringer aus. Das Mietpreisniveau wird hingegen erst auf lange Sicht beeinflusst. Für einkommensschwache Haushalte steht deswegen nicht mehr preiswerter Wohnraum zur Verfügung als bisher.

Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte unterstützt Kommunen bei der Entwicklung wohnungspo-litischer Konzepte und beim Einsatz wohnungspolitischer Instrumente: aktuell in Leipzig, Nürnberg und Jena.

Mehr Interesse an wohnungspolitischen Instrumenten?

 

Hier geht es zu den Ergebnissen des wohnungspolitischen Konzeptes Leipzig

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Demographischer Wandel

Was ist neu in den neuen Prognosen?

Der demographische Wandel in Deutschland schreitet voran – aber nicht schön geradlinig Schritt für Schritt, sondern eher schwankend, insbesondere was Wanderungsprozesse betrifft. Deswegen müssen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung regelmäßig aktualisiert werden. Entsprechend wurden 2015 drei neue Prognosen veröffentlicht, und zwar von der Bertelsmann-Stiftung, vom BBSR und vom Statistischen Bundesamt. Für das Jahr 2030 schätzen die genannten Institutionen für Deutschland folgende Bevölkerungszahlen:

Das Statistische Bundesamt hat eine Reihe von Varianten durchgerechnet und bevorzugt zwei Varianten, die sich in der Höhe der Zuzüge unterscheiden (siehe unten). In der 2030 zurückgeht, in der Variante 1 setzen die Schrumpfungsprozesse bereits eher ein. Das entspricht einem Rückgang von 0,2 %, Bertelsmann geht im gleichen Zeitraum von -0,7 % aus. Beim BBSR schrumpft die Bevölkerungszahl deutlich stärker von 81,35 Mill. auf 79,29 Mill. im Jahr 2030.

Ein wichtiger Unterschied der Prognosen liegt bereits in der Ausgangsbasis: So ist beim BBSR das Basisjahr 2010, während die anderen beiden die Werte von 2013 verwenden, die durch den Zensus korrigiert wurden. Beim BBSR wird die Prognose auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte regionalisiert, bei Bertelsmann sind auch Angaben für kreisangehörige Städte erhältlich. Einen deutlichen Unterschied machen die Annahmen zu den regionalen Wanderungen aus. So werden bei Bertelsmann die sich jüngst verstärkenden Trends der regionalen Wanderung zu Gunsten der Städte aktuell besser abgebildet als beim BBSR. Dies führt dazu, dass beim BBSR viele ostdeutsche Städte in der Prognose weiterhin auf Schrumpfungskurs sind, die tatsächlichen Entwicklungen sich jedoch ausgeglichen bis positiv gestalten.

Die Prognose des Statistischen Bundesamtes bildet die Ausgangsbasis für die Prognosen der statistischen Landesämter, die für ihr Bundesland mit den jeweiligen Landkreisen und kreisfreien Städten die Bevölkerungszahlen vorausberechnen. Für Thüringen und Brandenburg wurden die Prognosen bereits veröffentlicht, weitere Bundesländer folgen in Kürze. Es zeigt sich, dass die Landesämter insgesamt von einer etwas günstigeren Geburtenentwicklung als in den Vorjahren ausgehen und die Land-Stadt-Wanderungen stärker ausfallen – ähnlich wie bei Bertelsmann.

Ungeachtet der aktuellen Flüchtlingsproblematik wird in allen Prognosen mittelfristig von einem Nachlassen der Zuwanderung insgesamt ausgegangen wird. So geht das Statistische Bundesamt für das Jahr 2014 von einem Zuwanderungssaldo von +500.000 aus, der in der Variante 1 bis 2021 auf 100.000 und in der Variante 2 auf 200.000 zurückgeht und danach konstant bleibt. Die tatsächlichen Wanderungsgewinne 2014 und 2015 sind nicht nur wegen der hohen Zahl an Flüchtlingen jedoch deutlich höher. Auch wenn nicht davon auszugehen ist, dass dies ein langfristiger Trend ist, so beeinflusst dies die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung doch nennenswert. Für das BBSR ist dies Anlass, ergänzend zur vorliegenden Prognose Szenarien zu entwickeln, welche die Auswirkungen der Flüchtlingswanderung abbilden sollen. Diese sollen demnächst veröffentlicht werden.

Analyse und Erstellung von Prognosen sind ein zentrales Arbeitsfeld von Timourou Wohn- und Stadt-raumkonzepte.

Möchten Sie mehr Informationen auch zu Ihrer Stadt?

Hier geht es zu den Prognosen:

Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Prognose des Statistischen Bundesamtes

Prognose der Bertelsmann-Stiftung

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Innenansichten

Nomen est Omen –
Die Bedeutung
von Timourou

Ein Name als strategische Entscheidung und als historischer Zufall

 

Timbuktu, tomorrow, wie spricht man das aus? Die Reaktionen auf den neuen Namen waren vielfältig und lösten unterschiedlichste Assoziationen aus. Dies lag weniger an dem dazugehörigen Untertitel Wohn- und Stadtraumkonzepte als an dem Namen – eine „sprechende Abkürzung“? Ein Kunst-Wort?

Die neue Unternehmung sollte nicht mit einer Drei-Buchstaben-Abkürzung bezeichnet werden, kein forschen, analysieren, beraten etc. enthalten, auch kein Consulting, Institut oder Ähnliches, sondern die zentralen Unternehmenswerte Kreativität, Individualität, Persönlichkeit und Qualität widerspiegeln. Dies lässt sich gut mit einem Eigennamen ausdrücken. Dieser sollte sich jedoch von anderen Namen deutlich unterscheiden, im Internet leicht auffindbar sein und langfristig mit dem Produkt verbunden werden können. Der Name Jacobs ist da nicht so günstig und steht eher für andere Produkte.

Also begann die Suche nach einem anderen Namen, der passen könnte und wurde auch nach einiger Zeit gefunden – Timourou. Timourou ist ein alter Familienname, der in Deutschland mit dem Tod meiner Großmutter Margarete von Timourou erlosch. In Nordamerika existiert der  Name noch bei Nachfahren im 19. Jahrhundert ausgewanderter Verwandter.

Timourou ist aber ein im Deutschen ungewöhnlicher Name in ungewöhnlicher Schreibweise. Und hier beginnt der zweite Teil der Geschichte: Im 18. Jahrhundert waren Teile Indonesiens, darunter auch Celebes (heute Sulawesi), holländisches Kolonialgebiet bzw. Gebiete enger Handelsbeziehungen. Damit gab es auch Verbindungen zu Friesland und zum Land Oldenburg, der Heimat von Margarete von Timourou. Zu dieser Zeit beschloss ein regionaler Herrscher von Celebes, seinen Sohn in die Obhut eines Majors in holländischen Diensten nach Europa bringen zu lassen. Dort sollte er Sprache, Kultur und europäische Gepflogenheiten kennenlernen. Er ist jedoch nie zurückgekehrt, sondern ließ sich 1813 28-jährig als „Wilhelm Sleemann von Timourou“ christlich taufen. Das „von“ erhielt er, weil er aus Sicht des Pfarrers irgendwie adelig war – ähnlich dem holländischen „van“. Aber Timourou ist nicht indonesisch – dort gibt es diesen Namen nicht –, sondern umschreibt das, was der Pfarrer verstanden hat und meinte besonders schreiben zu müssen. Und somit wurde Timourou einmalig.

Die ausführliche Geschichte ist auch dem Artikel „Die Familie von Timourou, indonesische Gene an der Unterweser“ von Hans Georg Trüper zu entnehmen.
(Die Familie von Timourou, indonesische Gene an der Unterweser.
in: Zeitschrift für Niederdeutsche Familienkunde, Hefte 3 und 4, 2009).

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Innenansichten

Berufung

Im September 2015 wurde Tobias Jacobs als ordentliches Mitglied in die Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung berufen.

www.dasl.de

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Innenansichten

Neues aus der Welt der Statistik

„Winston Churchill hat gesagt, glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.“ Dieses geflügelte Wort wird landauf landab immer wieder gerne kolportiert, besonders wenn es darum geht Zweifel zu säen an Ergebnissen, die einem nicht so recht passen oder die man nicht verstanden hat. Dabei ist diese Aussage in zweierlei Hinsicht falsch: Zum einen konnte trotz umfangreicher Recherchen bis heute nicht belegt werden, dass Churchill diesen Satz jemals gesagt hat. Dieses angebliche Zitat ist gar keins! Es wäre sogar recht unwahrscheinlich, weil Churchill zu seiner Zeit vergleichsweise viel mit Statistiken operiert hat. Zum anderen sind in aller Regel nicht die Statistiken falsch, falsch ist häufig ihre Interpretation. Insbesondere werden Sachverhalte aus einer Statistik abgeleitet, für die sie nicht gemacht worden ist oder es werden Dinge miteinander verglichen, die im statistischen Sinne nicht miteinander vergleichbar sind. Besonders schöne Beispiele liefern die „Unstatistiken des Monats“. Sie werden regelmäßig auf der Internetseite des RWI Essen veröffentlicht.

Hier ein schönes Beispiel wie Koinzidenz und Kausalität ebenso verwechselt werden wie Ursache und Wirkung.

Und wenn es mal wieder Weihnachten wird…

 

An dieser Stelle werden regelmäßig kleine Beispiele aus eigenen Studien oder Untersuchungen dargestellt, die zeigen, was statistische Analysen für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung bringen können.

 

Erfurt zieht an

Wenn das Umland schrumpft, sinken dann auch die Wanderungsgewinne der Regionalmetropolen wie z. B. Erfurt? Diese Problematik wurde mit der Wohnungsbedarfsprognose 2012 für die Stadt Erfurt untersucht. Die geburtenschwachen Jahrgänge der 90er Jahre kommen nun auf den Arbeits- und Wohnungsmarkt. Waren vor kurzem Ausbildungs- und Arbeitsplätze knapp, stehen den jungen Menschen nun genügend zur Verfügung. So findet z. B. der Mechatroniker relativ einfach eine Arbeit in seinem Wohnort in Sömmerda, er kann aber auch eine Arbeitsstelle in Erfurt antreten. Dies tut er auch, da für ihn Erfurt interessanter erscheint. Dieses Phänomen kann in der Analyse der Wanderungsbewegungen nachgewiesen werden, wenn man nach Landkreisen und Altersgruppen sowie relativen Anteilen differenziert.

Wanderung junger Menschen vom Umland* nach Erfurt

Tabelle_Erfurt

* Landkreise Gotha, Sömmerda, Ilm-Kreis, Weimarer Land

 

Stabile Zahl der Geburten

Die Stadt Halle (Saale) hat im Zuge ihres neuen ISEK eine neue Bevölkerungsprognose rechnen lassen. Das Ergebnis ist nicht nur eine bis 2030 mehr oder weniger stabile Bevölkerungsentwicklung, sondern auch eine stabile Zahl der Geburten. Dies ist insofern überraschend, weil in Halle wie in allen ostdeutschen Städten jetzt und in den nächsten Jahren die geburtenschwachen Jahrgänge der 1990er Jahre in das typische Alter des „Kinderkriegens“ kommen. In Halle wurde wie in vielen anderen Städten angenommen, dass nun der sogenannte Echoeffekt eintreten müsste und die Geburtenzahl sinken würde. Dass dies jedoch nicht eintreten wird, ist einem in Halle ganz besonders stark ausgeprägten „verspätetem Wanderungseffekt“ zu verdanken: Mittlerweile werden über die Hälfte der Kinder geboren, wenn die Mutter älter als 30 Jahre ist. Diese Jahrgänge waren zwar zu DDR-Zeiten relativ stark, sind aber durch erhebliche Abwanderungen in den 1990er Jahren gekennzeichnet und im Ergebnis nicht stärker als die geburtenschwachen Jahrgänge (die nicht mehr abwandern). Damit bleibt die Kohortenstärke in etwa gleich, ergo auch die Zahl der Geburten.

Tabelle_Halle

 

Drehscheibe Leipzig

Seit mehreren Jahren wächst Leipzig dank großer Wanderungsgewinne, allein 2014 erzielte die Stadt per Saldo ein Plus von 12.933 Einwohnern. Dabei ist die Wanderungsdynamik noch wesentlich größer, 6 bis 7 % der Bevölkerung wandern jährlich neu zu, aber 3 bis 4 % wandern auch wieder ab. Gegenüber dem Umland führt dies zu einer mehr oder weniger ausgeglichenen Wanderungsbilanz. Die größten Wanderungsströme und -gewinne sind gegenüber Ostdeutschland zu verzeichnen. Dies verdeutlicht den Charakter Leipzigs als Regionalmetropole.
Die Zuzüge aus dem Ausland haben in jüngster Zeit wie in ganz Deutschland stark zugenommen, fast jeder vierte Neu-Leipziger kommt aus dem Ausland. Auch wenn nicht jeder, der aus dem Ausland kommt, ein Ausländer ist – auch deutsche Rückkehrer können darunter sein –, so wird doch der Anteil an Ausländern (2013: 5,4 %) in den nächsten Jahren weiter steigen, und zwar vor allem, wenn man zusätzlich die „sekundäre Ausländerwanderung“ berücksichtigt. Denn analysiert man die Wanderung nicht nur nach der Herkunftsregion, sondern auch nach dem Status, so liegt die Zahl der zuziehenden Ausländer mit 11.191 deutlich über der Zahl aus dem Ausland Zugezogenen (7.921): Vor allem unter den Zuzügen aus Ostdeutschland befinden sich eine Reihe von Ausländern, die aus den kleinen Städten nach Leipzig ziehen. Ein nicht geringer Teil zieht von ihnen allerdings nach einiger Zeit wieder fort.

(Quelle für alle hier genannten Zahlen: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen)

 

Grafik_Leipzig

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Innenansichten

Warum?

Täglich dreht es sich, das Hamsterrad der Arbeit. Pläne erstellen, Strategien entwickeln, Entscheidungen möglichst objektiv treffen, Informationen sammeln, Zahlen bewerten, Sachverhalte analysieren – all das bestimmt unsere Arbeit und doch ist es nur ein kleiner Teil unserer Welt. In dieser Rubrik möchte ich Ihnen gerne regelmäßig Bilder, Grafiken oder Fotos zeigen, die mich veranlasst haben, die Dinge weiter zu denken oder neue Sichtweisen auszuprobieren. Vielleicht geht es Ihnen ähnlich, dann können Sie mir auch gerne einen Kommentar schreiben oder sogar ein für sie wichtiges Bild mir zuschicken, damit ich es hier einstellen kann.

Wolfgang Mattheuer: Hinter den sieben Bergen (1973)

Die Landschaft auf diesem Bild erinnert mich an die Bundesstraße 80 von Halle in Richtung Harz, abwechselnd gesäumt von idyllischen Flecken und geschundener Landschaft, flankiert von einer Art Werbeschildern, die zusammen gelesen den Text Eiapopeia ergeben. Am Horizont die Liberté, nicht mit revolutionärem Pathos, sondern mit Luftballons – eine bunte Zukunft verheißend? In gewisser Weise ein treffendes Bild für die planerische Arbeit.

warum_2

Quelle: Museum der bildenden Künste Leipzig

Wie konnte das nur geschehen?

Auf dem Weg von Eisenberg nach Apolda in der Nähe von Rauschwitz entdeckte ich diese etwas gerupfte Windmühle. Statt sich dem Lauf der Dinge entsprechend zu drehen, war auf einmal Schluss. Ein kaum für möglich gehaltener Schaden. Passiert aber doch – nicht nur bei Windmühlen, auch bei der ein oder anderen Planung. Nach einer gewissen Zeit der Schockstarre wurde sie repariert und mittlerweile läuft sie wieder.

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Foto: Jacobs

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Innenansichten

Die gute Idee

Sickereffekte – es gibt sie wirklich

In vielen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten wird in der wohnungspolitischen Diskussion immer wieder die Forderung nach preiswertem Neubau gestellt. Neu gebaute Mietwohnungen können jedoch heutzutage aufgrund der Baukosten frei finanziert nur im mittleren oder oberen Preissegment angeboten werden. Vordergründig verbessert sich damit die Versorgung mit preiswertem Wohnraum nicht. Indirekt führt Neubau aber nicht nur zu einer Entlastung der jeweiligen Marktsegmente, sondern auch zu sogenannten Sickereffekten. Diese beschreiben den Prozess, dass in Neubauten Zuziehende preiswerte Bestandswohnungen freimachen. Dass dies in gewissem Umfang tatsächlich der Fall ist, konnte in Jena anhand einer Umzugskettenanalyse des Einwohnermelderegisters nachgewiesen werden. Ca. ein Fünftel der Bezieher von neuen Mietwohnungen hat zuvor in Quartieren mit preiswerten Wohnungen gewohnt.

 Zuzug MFH PlRaum West

Quelle: Stadt Jena – Team Statistik

Wohnungsmärkte im Vergleich

Um Prozesse am Wohnungsmarkt bewerten zu können, ist ein Vergleich mit Entwicklungen in ähnlichen Städten stets hilfreich. Um diesen Vergleich zu erleichtern wurde für die kreisfreien Städte und Landkreise Deutschlands eine Wohnungsmarkttypisierung entwickelt, die erstmals alle Komponenten des Wohnungsmarktes – Entwicklung der Nachfrage, Entwicklung des Bestandes, Entwicklung der Mieten – sowohl vom Niveau als auch der Dynamik umfasst. Für diese Komponenten wurden eine Reihe von Indikatoren herangezogen, ihre Ausprägungen klassifiziert und zu Typen zusammengefasst. Diese Typisierung wird regelmäßig aktualisiert, da es durchaus vorkommen kann, dass eine Stadt oder ein Landkreis im Laufe der Zeit von einem Typ in einen anderen wandert.

Insgesamt lassen sich sechs verschiedene Wohnungsmarkttypen beschreiben, denen Kommunen zugeordnet werden können. Selbstverständlich sind nicht alle Kommunen innerhalb eines Typs gleich, aber sie weisen sehr starke Gemeinsamkeiten auf, die größer sind als die mit anderen Kommunen. Die Typisierung und ihre Beschreibungen beziehen sich dabei nur auf die Wohnungsmärkte der Kommunen. In den Landkreisen kann es durchaus möglich sein, dass einzelne Kommunen vom Durchschnitt des Landkreises deutlich abweichen. Bei kreisangehörigen Städten sind daher gegebenenfalls vertiefende Analysen erforderlich.

A   Starke, urbane Regionen

Dieser Typ umfasst vor allem westdeutsche Großstädte und Agglomerationen mit hohem Preisniveau und hoher Kaufkraft, positiver Bevölkerungsentwicklung und unterdurchschnittlichem Seniorenanteil.

B   Regionalmetropolen

Hierbei handelt sich um überwiegend Großstädte, die als Zentren ihrer jeweiligen Region durch Wanderungsgewinne eine positive Bevölkerungsentwicklung verzeichnen und preislich sowie sozio-strukturell im bundesweiten Vergleich als mehr oder weniger durchschnittlich charakterisiert werden können.

C   Schwache Städte

Zu dieser Gruppe gehören strukturschwache, zumeist schrumpfende Städte mit schwachem Wohnungsmarkt und hohem Seniorenanteil.

D   Stabile Kreise

Hierzu gehören vor allem westdeutsche Landkreise sowie einige Städte mit einem stabilen Wohnungsmarkt und durchschnittlichen sozio-ökonomischen Strukturen sowie einer mehr oder weniger stabilen Einwohnerentwicklung. Zu diesem Typus gehören auch Landkreise mit gegensätzlichen Teil-Regionen, die statistisch auf den gesamten Kreis bezogen durchschnittliche Werte ergeben, wie dies z. B. bei den Berliner Umlandkreisen der Fall ist.

E   Schrumpfende Kreise

Dieser Typ umfasst vor allem westdeutsche, eher strukturschwächere Landkreise und Kleinstädte, die durch eine rückläufige Einwohnerzahl – häufig verbunden mit Wanderungsverlusten – einem steigenden Seniorenanteil sowie einem eher schwachen Wohnungsmarkt gekennzeichnet sind.

F   Schwache Regionen

Diese Gruppe beinhaltet Regionen mit stark schrumpfender Bevölkerung, hohem Seniorenanteil sowie, geringer Kaufkraft und niedrigem Miet- und Preisniveau.

 

WMT_DEU_2014

 

In die Irre geführt

Selbstverständlich unterscheiden sich Stadtteile in ihrer Sozialstruktur, aber wie kann man sie beschreiben? Häufig werden dafür Indikatoren vor allem aus der Sozialberichterstattung, die sich vorrangig an Problemgruppen orientieren, herangezogen – beispielsweise Bedarfsgemeinschaften, Arbeitslose etc. Dass dies unter Umständen ein schiefes Bild ergeben kann, mag ein Beispiel aus Chemnitz verdeutlichen: Vergleicht man Helbersdorf mit Hutholz – beides Quartiere in industrieller Bauweise – so scheint Helbersdorf bei dem Anteil an Bedarfsgemeinschaften (SGB II) mit 14,3 % gegenüber 19,3 % in Hutholz (jeweils für 2012) eine günstigere Struktur aufzuweisen.

Unter Berücksichtigung der Altersstruktur ergibt sich jedoch ein gegenteiliges Bild, denn in Helbersdorf sind 40,7 % der Einwohner über 65 Jahre alt, in Hutholz hingegen nur 23,3 %. Setzt man nun die Zahl der Bedarfsgemeinschaften in Relation zu den Altersgruppen im erwerbsfähigen Alter, so zeigt sich, dass in beiden Quartieren gut jeder fünfte erwerbsfähige Haushalt eine Bedarfsgemeinschaft ist. Ähnliches gilt auch für die Arbeitslosenquoten, die in beiden Quartieren fast gleich hoch sind. Bezogen auf die erwerbsfähige Bevölkerung ist Hutholz jedoch um gut ein Viertel weniger von Arbeitslosigkeit betroffen. Oder umgekehrt ausgedrückt: Die Zahl der Erwerbstätigen – eine Zahl, die nur selten kleinräumig vorliegt – ist in Hutholz wesentlich größer und dürfte die Sozialstruktur maßgeblich positiv beeinflussen.

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Kinderhilfe

Clara Zetkin e.V.

Eine gute Kindheit ist eine wichtige Grundlage für eine gute Zukunft. Doch nicht alle Kinder haben die gleichen Chancen, für viele ist die Familie kein Zuhause. Seit 20 Jahren hilft diesen Kindern der Clara Zetkin e. V. in Halle (Saale) mit seinem Kinderheim am Böllberger Weg und mittlerweile auch mit zwei Kindertagesstätten. Er will damit Gefahren entgegentreten, wo Kinder und Jugendliche in ihrer körperlichen, seelischen, geistigen und sozialen Entwicklung gefährdet und beeinträchtigt sind. Kern des pädagogischen Konzeptes ist eine auf Sympathie und Respekt basierende Beziehung zu den Kindern, um ihre individuelle Entwicklung zu fördern.

Der Clara Zetkin e .V. ist ein kleiner Verein in freier Trägerschaft mit überdurchschnittlich engagierten Mitarbeitern, die selber Hilfe brauchen. Deswegen unterstützt Tobias Jacobs in freundschaftlicher Verbundenheit seit vielen Jahren das Kinderheim durch vielfältige Beratung, damit es finanziell überleben und gleichzeitig eine qualitativ hochwertige Arbeit machen kann.

Hier gibt es mehr Informationen zum Kinderheim, zu Spenden-Möglichkeiten und natürlich auch zu den in Halle mittlerweile legendären kabarettistischen Weihnachtsmärchen der Kinder:

www.kinderheimclarazetkin.de

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Studentisches Wohnen

Die Schwierigkeiten am studentischen Wohnungsmarkt

Viele Medien berichten von einer schwierigen Wohnsituation der Studierenden. Die Realität studentischer Wohnungsmärkte ist jedoch sehr differenziert und erschließt sich erst, wenn man die Besonderheiten studentischer Nachfrage und die Angebote der verschiedenen Märkte betrachtet.

Es gibt zahlreiche angespannte Wohnungsmärkte. In den großen Metropolen wie Berlin oder Köln ist die Attraktivität des Gesamtmarktes ausschlaggebend, die zu hohen oder steigenden Mieten führt. Außer in wenigen Quartieren beeinflussen Studierende die Mietpreisentwicklung nicht. Vor allem in klassischen Universitätsstädten führen die Besonderheiten studentischer Nachfrage zu großen Problemen, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Problem Nr. 1: Zu geringe Markttransparenz

Studienanfänger sind neu am Wohnungsmarkt, der für sie – trotz Internet oder Wohnungsbörse – nicht transparent ist: Wer vermietet Wohnungen zu welchem Preis in welcher Lage? Auch zeichnen viele Medienberichte ein falsches Bild von teuren Märkten, leicht wird deswegen zu viel bezahlt. Oft ist durch späte Studienplatzzusagen eine kurzfristige Suche notwendig. Dies bedeutet weniger Auswahl- und Vergleichsmöglichkeiten. Ein Problem insbesondere für ausländische Studenten oder Stipendiaten.

Problem Nr. 2: Ansturm im Wintersemester

Da mittlerweile die allermeisten Studiengänge zum Wintersemester beginnen, ergibt sich vielerorts für einen kurzen Zeitraum eine starke Nachfragespitze. Dann ist das Angebot besonders knapp, im Laufe des Semesters steigt es durch die normale Fluktuation jedoch wieder an.

Problem Nr. 3: starke Konkurrenz

Jede dritte Studenten-Wohnung wird von Paaren oder 2er-WGs bewohnt, die am Markt mit „normalen“ Paar-Haushalten und deren Einkommen konkurrieren. In jeder vierten Studentenwohnung lebt eine große WG, vor allem in großen Altbauwohnungen ist das der Fall. Da in dieser Wohnform alle Bewohner über ein zwar niedriges, aber eigenes Einkommen verfügen, haben sie zusammen – im Gegensatz zu vielen Familien – eine hohe Wohnkaufkraft, was u. U. auch zur Verdrängung anderer Bewohnergruppen führen kann.

Problem Nr. 4: Zentrale Lage ist wichtig, aber teuer

Insgesamt ist es Wunsch vieler Studierender, möglichst zentral zu wohnen. Durch diese Konzentration der Nachfrage tragen sie ungewollt zu hohen Knappheitspreisen bei: So müssen z. B. in Göttingen in zentralen Lagen oder typischen Studentenhäusern Mieten von 7 bis 9 €/m² nettokalt gezahlt werden, in WG-Zimmern sogar bis zu 11 €/qm, während in den weniger zentralen Siedlungen der 1960 und 1970er Jahre die Mieten bei 4,50 bis 6 €/qm liegen.

Probleme, die angesichts der zu erwartenden Studierendenzahlen in den nächsten Jahren nicht geringer werden. An den typischen Pendler-Unis, an kleinen Hochschulstandorten, in Städten mit entspannten Märkten wie z. B. Bochum, Hildesheim oder Halle zeigen sich jedoch moderate Mietpreis-Niveaus. Hier sorgen die Studierenden sogar für eine positive Belebung des Wohnungsmarktes.

 

Timourou

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Timourou® ist eine eingetragene Marke von Tobias Jacobs

Tobias Jacobs
Wohn- und Stadtraumkonzepte
Wilhelm-Kritzinger-Str. 11
06722 Droyßig

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Wo liegt Droyßig?

 

 

Michi Marker & The Sentimental Mucky Foots: „Wo liegt Droyßig?“

 

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Portrait

Timourou ist eine Marke, die für Inhalt, Qualität und Mehrwert steht, produziert vom Büro für Wohn- und Stadtraumkonzepte, geleitet von Tobias Jacobs. Charakteristisch ist eine tiefe Kenntnis zahlreicher Städte und ihrer Wohnungsmärkte, ein Verständnis, wie die verschiedenen Regionen ticken.

• Demographische Prozesse, Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot, Standorte und Stadtentwicklung sind die zentralen Themen,

• Politik, Planung, und Strategien sind die Arbeitsfelder,

• Analysen, Prognosen, Szenarien, Gutachten, Standort-Bewertungen, Forschung und Moderation sind das Handwerkszeug.

• Gutachten, Expertisen, Konzepte und individuelle Beratung sind die Produkte.

Hier werden Ideen geschmiedet und immer wieder neue Lösungen gefunden. Dazu gehört es, möglichst vielfältige Sichtweisen einzunehmen. Was ist richtig, was ist wichtig? Mit der Überzeugung, dass es auch auf Details ankommt, ohne den Überblick zu verlieren, erfolgen fundierte Analysen, fachliche Bewertungen und tragfähige Zukunftsentwürfe. Dabei steht Qualität an oberster Stelle – inhaltlich und äußerlich, denn das Ergebnis soll gut und gut zu lesen sein. Darauf können Sie sich verlassen.

Wordwolke rot

Timourou – Wohn- und Stadtraumkonzepte bedeutet über 20 Jahre Erfahrung, wenn auch unter anderem Namen. Zu vielen Kunden besteht seit Jahren ein vertrauensvolles Verhältnis der Zusammenarbeit. Schließlich kommt es nicht nur darauf an, ein hervorragendes  Gutachten zu liefern, sondern auch ein Stück des Weges gemeinsam zu gehen und aus der Zusammenarbeit Ideen zu entwickeln, sie bei der Umsetzung zu unterstützen und stets ansprechbar zu sein.

Natürlich kann das Büro nicht alles leisten und einiges können andere viel besser. In diesen Fällen sind Kooperationen gefordert. Darum gibt es mit mehreren ständigen Kooperationspartnern eine enge Zusammenarbeit, um sich gegenseitig zu ergänzen und zu unterstützen. Dazu gehören beispielsweise:

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH

 

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Tobias Jacobs ist Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung

Mehr Informationen zu Timourou, Wohn- und Stadtraumkonzepte und Tobias Jacobs

 

Timourou

Projekte 2015 bis 2017

Zeitz Ermittlung von LeerstandsstrukturenAuftrag der Stadt Zeitz
ZeitzKleingartenkonzeptAuftrag der Stadt Zeitz (in Kooperation mit dem Büro für Stadtplanung, Dessau)
DroyßigExpertise zu zukünftigen Schülerzahlen des CJD DroyßigAuftrag des CJD Sachsen-Anhalt
ChemnitzFortschreibung der KdU-RichtlinieAuftrag der Stadt Chemnitz (in Kooperation mit Koopmann Ana-lytics)
OberhausenWohnen in Oberhausen 2017Auftrag der Stadt Oberhausen (in Kooperation mit IfS)
ErfurtWohnungswirtschaftliche Zuarbeiten zum ISEK Erfurt 2030Auftrag der Stadt Erfurt (in Ko-operation mit Büro für urbane Projekte)
Oranienbaum-WörlitzEntwicklung von WohnbauflächenAuftrag der Stadt Oranienbaum-Wörlitz
LeipzigGesamtstädtische Strategie: Flächen für den WohnungsbauAuftrag der Stadt Leipzig (in Kooperation mit Büro für urbane Projekte)
FlämingFortschreibung des Pflege- und Entwicklungskon-zeptesAuftrag der Naturparks Fläming eV (in Kooperation mit dem Büro für Stadtplanung, Dessau)
Brandenburg an der HavelStadtumbaumanagementAuftrag der Stadt Brandenburg an der Havel (in Kooperation mit B.B.S.M.
JenaMonitoring zu Stadtumbau und Wohnungsmarkt 2015, 2016 2017Auftrag der Stadt Jena
Brandenburg an der Havel Stadtumbaustrategie Auftrag der Stadt Brandenburg an der Havel (in Kooperation mit B.B.S.M.StadtumbaustrategieAuftrag der Stadt Brandenburg an der Havel (in Kooperation mit B.B.S.M.
EisenachWohnungsmarktprognose für die Stadt EisenachAuftrag der Stadt Eisenach (in Kooperation mit IfS)
ZwickauWohnbedarfs- und WohnbauflächenprognoseAuftrag der Stadt Zwickau
Naumburg (Saale)Naumburg (Saale) Wohnbauflächenentwicklung in Naumburg (Saale) Auftrag der Stadt Naumburg (Saale)Auftrag der Stadt Naumburg (Saale)
Brandenburg an der HavelMasterplan 2017- Integriertes Stadtentwicklungs-konzept (INSEK)Brandenburg an der Havel (in Kooperation mit B.B.S.M. und IfS)
ChemnitzAktualisierung des WohnraumkonzeptesAuftrag der Stadt Chemnitz
Bernau b. BerlinEntwicklung von Wohnungsangebot und Woh-nungsnachfrage bis 2025Auftrag der Stadt Bernau (in Ko-operation mit IfS)
bundesweitWohnungsmarkttypisierungAuftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung
LeipzigWohnungsmarktprognose LeipzigAuftrag der Stadt Leipzig (in Ko-operation mit IfS)
ApoldaIntegriertes StadtentwicklungskonzeptAuftrag der Stadt Leipzig (in Ko-operation mit IfS)
LeipzigWeiterentwicklung des WohnungsmarktbeobachtungssystemsAuftrag der Stadt Leipzig (in Kooperation mit IfS)
Brandenburg an der HavelNachfrageorientierte Wohnraumbedarfsprognose und WohnbauflächenbewertungAuftrag der Stadt Brandenburg an der Havel (in Kooperation mit IfS)
OffenburgWohnungsmarktstudieAuftrag der Stadt Offenburg
(in Kooperation mit IfS)
Land Nordrhein-WestfalenEvaluierung der Satzungsregelung zur Zweckentfremdung von WohnraumAuftrag des Ministeriums für Bauen und Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen
(in Kooperation mit IfS)
LeipzigWohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015, Mitwirkung und fachliche ExpertisenAuftrag der Stadt Leipzig
JenaZielgruppenorientierte Vermietung; MitarbeiterschulungAuftrag der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG, Jena
Naumburg (Saale)Integriertes StadtentwicklungskonzeptAuftrag der Stadt Naumburg (Saale)
(in Kooperation mit dem Büro für Stadtplanung, Dessau)
Halle (Saale)Wohnbauflächenpotenziale – Bewertung, Bilanz, StrategienAuftrag der Stadt Halle (Saale)
JenaGutachten über die Wirksamkeit der wohnungspolitischen Instrumente in JenaAuftrag der Stadt Jena
(in Kooperation mit IfS und Analyse & Konzepte)
NürnbergHandlungsprogramm Wohnen, (moderierte Fachgespräche)Auftrag der Stadt Nürnberg

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Flüchtlinge

Vom Asylsuchenden zum Mieter

Die Flüchtlingsproblematik ist medial omnipräsent, die Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften bereitet große Schwierigkeiten. Wenn Asylsuchende eine Aufenthaltserlaubnis erhalten, werden sie zu normalen Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im preiswerten Marktsegment. Diese Nachfrage dürfte in den nächsten Monaten deutlich zunehmen. Viele Kommunen stellen sich daher die Frage, wie sich das auf den lokalen Wohnungsmarkt auswirken wird. Denn mit dem Aufenthaltstitel (Bleiberecht) gilt auch die Freizügigkeit, d. h. die Flüchtlinge können sich ihren zukünftigen Wohnort auswählen. Zwischen den deutschen Städten wird es also zu Binnenwanderungen kommen. Diese werden – wie aus der Migrationsforschung weitgehend bekannt – vor allem abhängig sein von den sozialen und kulturellen Netzwerken, vom Arbeitsangebot sowie in geringerem Umfang vom Wohnungsangebot. Derzeit ist es jedoch schwierig, das Volumen der Wanderungen für einzelne Städte  abzuschätzen, denn die Halte-Faktoren sind von Stadt zu Stadt äußerst unterschiedlich. Hinzu kommt die Frage, inwieweit eine Kommune Maßnahmen unternimmt, um Flüchtlinge bewusst in ihrer Stadt zu halten.

 

 

Die Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt sind relativ einfach zu beschreiben: In angespannten Wohnungsmärkten wird die Konkurrenz um preiswerte Wohnungen weiter steigen; die Versorgung wird kurzfristig problematisch, da nicht schnell genug neu gebaut werden kann. In entspannten Märkten werden die Leerstände sinken, die soziale Segregation in den Quartieren wird jedoch zunehmen. Auch wenn die derzeit hohe Zahl an Flüchtlingen eine Besonderheit darstellt und entsprechende Aufmerksamkeit erzeugt, so bilden sie nicht die einzige und erst recht nicht die größte Wanderungsgruppe. So hat die Zuwanderung aus den Ländern der Europäischen Union in den vergangenen Jahren ebenfalls stark zugenommen; zwischen 2010 und 2014 hat sich die Zahl der  Zuzüge auf bundesweit 630.000 Fälle mehr als verdoppelt. Größte Gruppe bleiben aber die innerdeutschen Wanderungen, deren Größenordnung in den meisten  Städten beim vier- bis zehnfachen der Flüchtlingszahlen liegt.

Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte analysiert und prognostiziert lokale Wanderungsprozesse und ihre Folgen für den Wohnungsmarkt.

Mehr Informationen gibt es hier.

Innenansichten

Berufung

Im September 2015 wurde Tobias Jacobs als ordentliches Mitglied in die Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung berufen.

www.dasl.de

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Nomen est Omen –
Die Bedeutung
von Timourou

Ein Name als strategische Entscheidung und als historischer Zufall

 

Timbuktu, tomorrow, wie spricht man das aus? Die Reaktionen auf den neuen Namen waren vielfältig und lösten unterschiedlichste Assoziationen aus. Dies lag weniger an dem dazugehörigen Untertitel Wohn- und Stadtraumkonzepte als an dem Namen – eine „sprechende Abkürzung“? Ein Kunst-Wort?

Die neue Unternehmung sollte nicht mit einer Drei-Buchstaben-Abkürzung bezeichnet werden, kein forschen, analysieren, beraten etc. enthalten, auch kein Consulting, Institut oder Ähnliches, sondern die zentralen Unternehmenswerte Kreativität, Individualität, Persönlichkeit und Qualität widerspiegeln. Dies lässt sich gut mit einem Eigennamen ausdrücken. Dieser sollte sich jedoch von anderen Namen deutlich unterscheiden, im Internet leicht auffindbar sein und langfristig mit dem Produkt verbunden werden können. Der Name Jacobs ist da nicht so günstig und steht eher für andere Produkte.

Also begann die Suche nach einem anderen Namen, der passen könnte und wurde auch nach einiger Zeit gefunden – Timourou. Timourou ist ein alter Familienname, der in Deutschland mit dem Tod meiner Großmutter Margarete von Timourou erlosch. In Nordamerika existiert der  Name noch bei Nachfahren im 19. Jahrhundert ausgewanderter Verwandter.

Timourou ist aber ein im Deutschen ungewöhnlicher Name in ungewöhnlicher Schreibweise. Und hier beginnt der zweite Teil der Geschichte: Im 18. Jahrhundert waren Teile Indonesiens, darunter auch Celebes (heute Sulawesi), holländisches Kolonialgebiet bzw. Gebiete enger Handelsbeziehungen. Damit gab es auch Verbindungen zu Friesland und zum Land Oldenburg, der Heimat von Margarete von Timourou. Zu dieser Zeit beschloss ein regionaler Herrscher von Celebes, seinen Sohn in die Obhut eines Majors in holländischen Diensten nach Europa bringen zu lassen. Dort sollte er Sprache, Kultur und europäische Gepflogenheiten kennenlernen. Er ist jedoch nie zurückgekehrt, sondern ließ sich 1813 28-jährig als „Wilhelm Sleemann von Timourou“ christlich taufen. Das „von“ erhielt er, weil er aus Sicht des Pfarrers irgendwie adelig war – ähnlich dem holländischen „van“. Aber Timourou ist nicht indonesisch – dort gibt es diesen Namen nicht –, sondern umschreibt das, was der Pfarrer verstanden hat und meinte besonders schreiben zu müssen. Und somit wurde Timourou einmalig.

Die ausführliche Geschichte ist auch dem Artikel „Die Familie von Timourou, indonesische Gene an der Unterweser“ von Hans Georg Trüper zu entnehmen.
(Die Familie von Timourou, indonesische Gene an der Unterweser.
in: Zeitschrift für Niederdeutsche Familienkunde, Hefte 3 und 4, 2009).

Demographischer Wandel

Was ist neu in den neuen Prognosen?

Der demographische Wandel in Deutschland schreitet voran – aber nicht schön geradlinig Schritt für Schritt, sondern eher schwankend, insbesondere was Wanderungsprozesse betrifft. Deswegen müssen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung regelmäßig aktualisiert werden. Entsprechend wurden 2015 drei neue Prognosen veröffentlicht, und zwar von der Bertelsmann-Stiftung, vom BBSR und vom Statistischen Bundesamt. Für das Jahr 2030 schätzen die genannten Institutionen für Deutschland folgende Bevölkerungszahlen:

Das Statistische Bundesamt hat eine Reihe von Varianten durchgerechnet und bevorzugt zwei Varianten, die sich in der Höhe der Zuzüge unterscheiden (siehe unten). In der 2030 zurückgeht, in der Variante 1 setzen die Schrumpfungsprozesse bereits eher ein. Das entspricht einem Rückgang von 0,2 %, Bertelsmann geht im gleichen Zeitraum von -0,7 % aus. Beim BBSR schrumpft die Bevölkerungszahl deutlich stärker von 81,35 Mill. auf 79,29 Mill. im Jahr 2030.

Ein wichtiger Unterschied der Prognosen liegt bereits in der Ausgangsbasis: So ist beim BBSR das Basisjahr 2010, während die anderen beiden die Werte von 2013 verwenden, die durch den Zensus korrigiert wurden. Beim BBSR wird die Prognose auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte regionalisiert, bei Bertelsmann sind auch Angaben für kreisangehörige Städte erhältlich. Einen deutlichen Unterschied machen die Annahmen zu den regionalen Wanderungen aus. So werden bei Bertelsmann die sich jüngst verstärkenden Trends der regionalen Wanderung zu Gunsten der Städte aktuell besser abgebildet als beim BBSR. Dies führt dazu, dass beim BBSR viele ostdeutsche Städte in der Prognose weiterhin auf Schrumpfungskurs sind, die tatsächlichen Entwicklungen sich jedoch ausgeglichen bis positiv gestalten.

Die Prognose des Statistischen Bundesamtes bildet die Ausgangsbasis für die Prognosen der statistischen Landesämter, die für ihr Bundesland mit den jeweiligen Landkreisen und kreisfreien Städten die Bevölkerungszahlen vorausberechnen. Für Thüringen und Brandenburg wurden die Prognosen bereits veröffentlicht, weitere Bundesländer folgen in Kürze. Es zeigt sich, dass die Landesämter insgesamt von einer etwas günstigeren Geburtenentwicklung als in den Vorjahren ausgehen und die Land-Stadt-Wanderungen stärker ausfallen – ähnlich wie bei Bertelsmann.

Ungeachtet der aktuellen Flüchtlingsproblematik wird in allen Prognosen mittelfristig von einem Nachlassen der Zuwanderung insgesamt ausgegangen wird. So geht das Statistische Bundesamt für das Jahr 2014 von einem Zuwanderungssaldo von +500.000 aus, der in der Variante 1 bis 2021 auf 100.000 und in der Variante 2 auf 200.000 zurückgeht und danach konstant bleibt. Die tatsächlichen Wanderungsgewinne 2014 und 2015 sind nicht nur wegen der hohen Zahl an Flüchtlingen jedoch deutlich höher. Auch wenn nicht davon auszugehen ist, dass dies ein langfristiger Trend ist, so beeinflusst dies die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung doch nennenswert. Für das BBSR ist dies Anlass, ergänzend zur vorliegenden Prognose Szenarien zu entwickeln, welche die Auswirkungen der Flüchtlingswanderung abbilden sollen. Diese sollen demnächst veröffentlicht werden.

Analyse und Erstellung von Prognosen sind ein zentrales Arbeitsfeld von Timourou Wohn- und Stadt-raumkonzepte.

Möchten Sie mehr Informationen auch zu Ihrer Stadt?

Hier geht es zu den Prognosen:

Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Prognose des Statistischen Bundesamtes

Prognose der Bertelsmann-Stiftung

Bestands-und Quartiersentwicklung

Die Altersarmut wächst

Text

Unterschiede in den Regionen
Folgen für den Wohnungsmarkt

Link: Studien-download

Stadtumbau

Der Leerstand kommt zurück

Bis zum Jahr 2030 wird sich die Zahl leer stehender Geschosswohnungen mindestens verdoppeln, so eine im Februar 2015 veröffentlichte Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung. Dies bezieht sich in erster Linie auf Schrumpfungsregionen, am stärksten betroffen sein werden vor allem mittelgroße ostdeutsche Städte. So haben jüngst die sachsen-anhaltischen Wohnungsverbände seit vielen Jahren erstmalig wieder steigende Leerstände bei ihren Mitgliedsunternehmen verkündet.

Zu Beginn des Stadtumbaus vor rd. 15 Jahren existierte noch ein hoher Anteil an unsanierten Gebäuden, durch umfangreichen Rückbau konnte der Leerstand reduziert werden. Doch nun ist die große Abwanderungswelle aus den Großsiedlungen vorbei, der Trend zeigt – je nach Gebäudetyp – eine eher disperse Leerstandsentwicklung. Leerstandskonzentrationen und damit Rückbaumöglichkeiten sind nur erschwert möglich. Stadtumbau wird komplizierter.

Wie viele Wohnungen zukünftig leer stehen werden, ist dabei nur ein Aspekt. Für das richtige strategische Handeln ist es wichtig, einschätzen zu können, wie sich die Leerstandsgefährdung nach Siedlungstyp, Wohnungsgröße, Wohnungsstandard, Wohnlage und Bautyp differenzieren wird. Die tatsächliche Leerstandsgefährdung ist dabei von der lokalen Wohnungsmarktsituation abhängig und muss somit einzeln ermittelt und bewertet werden. Erst dadurch ergeben sich Handlungsspielräume in der Bestandsentwicklung und können Fehlinvestitionen vermieden werden. Diese Informationen zu gewinnen ist auch deswegen wichtig, damit sich die Städte auf die Anforderungen des neuen Förderprogramms zum Stadtumbau, das voraussichtlich 2016/17 kommen wird, vorbereiten können.

Leerstandsmatrix

Fragen zum Thema Leerstand und Stadtumbau?

Studie „Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands“

 

Altersarmut

„Wir wissen Bescheid – und warten mal ab“

Mit diesen Worten hat Franz Müntefering auf der Jahrestagung der Deutschen Gesellschaft für Demographie e. V. im März 2015 seine Einsichten zum demographischen Wandel zusammengefasst. Seine These: Wie der Alterungsprozess in der Gesellschaft ablaufen wird sei klar. Vorhersehbar sei auch welche Folgen er für Pflege und Rente haben wird. Nun sei es an der Zeit zu handeln, aber die Menschen würden abwarten, was passiert.

Zu den vorliegenden Fakten gehört auch eine neue Studie zum Thema „Lebenslagen und Einkommenssituation älterer Menschen – Implikationen für Wohnungsversorgung und Wohnungsmärkte“ (Hrsg. Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Regionalforschung, Sonderveröffentlichung, Bonn, Januar 2016) Sie kommt zu dem Schluss, dass bis 2030 in Deutschland die Quote armutsgefährdeter Senioren von 14,0 % (2011) auf 17,8 % steigen könnte. Da ihre Zahl insgesamt steigt, ist mit einer Zunahme der Senioren um rd. zwei Drittel oder 1,5 Mio. zu rechnen. Die Zahl der Transferleistungsempfänger im Seniorenalter – Haushalte, die Wohngeld oder Grundsicherung im Alter erhalten – könnte um 440.000 auf einen Anteil von 5,5 % ansteigen.

Warum kommt es zu solch einem starken Anstieg? Natürlich weil die Zahl der Senioren insgesamt ansteigt. Darüber hinaus erreichen zukünftig mehr Menschen das Seniorenalter, die vor allem aufgrund von Arbeitslosigkeit oder geringen Verdiensten weniger Rentenpunkte haben sammeln können als die aktuelle Rentnergeneration. Ein Teil dieser Gruppe – wie zum Beispiel Langzeitarbeitslose – ist bereits arm und wird lediglich älter. Der andere Teil wird hingegen mit Eintritt in die Rente armutsgefährdet. Hiervon sind besonders Alleinstehende betroffen.

Altersarmut

Treffen diese Aussagen für Deutschland insgesamt zu, so gehen die Prognosen jedoch von regional sehr unterschiedlichen Entwicklungen aus: In Regionen, die bereits schon heute durch hohe Arbeitslosigkeit und starke Alterung gekennzeichnet sind wie zahlreiche strukturschwache Landkreise, sind nur noch sehr geringe Anstiege zu erwarten. In den meisten Großstädten hingegen wird die Zahl armutsgefährdeter Seniorenhaushalte wesentlich stärker steigen. In angespannten Wohnungsmärkten wird die Zahl der Transferleistungsempfänger aufgrund des hohen Mietniveaus nochmals deutlicher zunehmen.

Natürlich sind die in der Studie vorgenommenen Schätzungen mit gewissen Unsicherheiten behaftet, trotzdem geben sie die Richtung und die Größenordnung der zu erwartenden Entwicklungen richtig wieder. In diesem Zusammenhang machte dann Franz Müntefering noch eine in für ihn typischen kurzen Worten wichtige Aussage: „Prognosen sollen nicht eintreffen. Prognosen sind zum Handeln da.“

Senioren-Wohnen und Altersarmut – zwei weitere Arbeitsschwerpunkte von Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte.

Möchten Sie mehr Informationen?

Informationen zum Forschungsfeld Altersarmut und Wohnungsmarkt:
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)

 

Innenansichten

Gut und schön

Timourou ist eine Marke für ein spezielles Produkt mit einem eigenen Konzept. Basis sind wissenschaftliche Analysemethoden und Bewertungen auf Grundlage tiefer Kenntnisse lokaler Wohnungsmärkte und Stadtentwicklungsprozesse. Ergebnis sind jedoch nicht dicke wissenschaftliche Studien, sondern Gutachten und Expertisen, in denen die Ergebnisse im Vordergrund stehen. Diese müssen nicht nur fachlich solide begründet sein, sondern auch Politik, Öffentlichkeit oder Mitarbeitern gut vermittelbar sein. Die Gutachten können ergänzt werden um entsprechende Präsentationen und Beratungen. Deswegen sind der inhaltliche Aufbau und die grafische Gestaltung aufeinander abgestimmt. Wie beim folgenden Muster erkenntlich, unterstützt die farbliche Gestaltung die zentralen Aussagen. Grafiken und Karten sind aufeinander abgestimmt und auch noch lesbar, wenn die Gutachten in schwarz-weiß ausgedruckt werden.

 

Musterseiten_Bericht

 

… und interaktiv

Nicht so aufwändig wie eine App programmiert, aber doch ein einfaches Tool, um Statistiken anschaulich zu gestalten und kommunale Akteure für analytische Ergebnisse zu interessieren – das Das Beispiel Jena Monitoring zeigt dies kompakt:

Monitoring-Präsentation (PowerPoint)

 

 

 

 

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Die gute Idee

Sickereffekte – es gibt sie wirklich

In vielen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten wird in der wohnungspolitischen Diskussion immer wieder die Forderung nach preiswertem Neubau gestellt. Neu gebaute Mietwohnungen können jedoch heutzutage aufgrund der Baukosten frei finanziert nur im mittleren oder oberen Preissegment angeboten werden. Vordergründig verbessert sich damit die Versorgung mit preiswertem Wohnraum nicht. Indirekt führt Neubau aber nicht nur zu einer Entlastung der jeweiligen Marktsegmente, sondern auch zu sogenannten Sickereffekten. Diese beschreiben den Prozess, dass in Neubauten Zuziehende preiswerte Bestandswohnungen freimachen. Dass dies in gewissem Umfang tatsächlich der Fall ist, konnte in Jena anhand einer Umzugskettenanalyse des Einwohnermelderegisters nachgewiesen werden. Ca. ein Fünftel der Bezieher von neuen Mietwohnungen hat zuvor in Quartieren mit preiswerten Wohnungen gewohnt.

 Zuzug MFH PlRaum West

Quelle: Stadt Jena – Team Statistik

Wohnungsmärkte im Vergleich

Um Prozesse am Wohnungsmarkt bewerten zu können, ist ein Vergleich mit Entwicklungen in ähnlichen Städten stets hilfreich. Um diesen Vergleich zu erleichtern wurde für die kreisfreien Städte und Landkreise Deutschlands eine Wohnungsmarkttypisierung entwickelt, die erstmals alle Komponenten des Wohnungsmarktes – Entwicklung der Nachfrage, Entwicklung des Bestandes, Entwicklung der Mieten – sowohl vom Niveau als auch der Dynamik umfasst. Für diese Komponenten wurden eine Reihe von Indikatoren herangezogen, ihre Ausprägungen klassifiziert und zu Typen zusammengefasst. Diese Typisierung wird regelmäßig aktualisiert, da es durchaus vorkommen kann, dass eine Stadt oder ein Landkreis im Laufe der Zeit von einem Typ in einen anderen wandert.

Insgesamt lassen sich sechs verschiedene Wohnungsmarkttypen beschreiben, denen Kommunen zugeordnet werden können. Selbstverständlich sind nicht alle Kommunen innerhalb eines Typs gleich, aber sie weisen sehr starke Gemeinsamkeiten auf, die größer sind als die mit anderen Kommunen. Die Typisierung und ihre Beschreibungen beziehen sich dabei nur auf die Wohnungsmärkte der Kommunen. In den Landkreisen kann es durchaus möglich sein, dass einzelne Kommunen vom Durchschnitt des Landkreises deutlich abweichen. Bei kreisangehörigen Städten sind daher gegebenenfalls vertiefende Analysen erforderlich.

A   Starke, urbane Regionen

Dieser Typ umfasst vor allem westdeutsche Großstädte und Agglomerationen mit hohem Preisniveau und hoher Kaufkraft, positiver Bevölkerungsentwicklung und unterdurchschnittlichem Seniorenanteil.

B   Regionalmetropolen

Hierbei handelt sich um überwiegend Großstädte, die als Zentren ihrer jeweiligen Region durch Wanderungsgewinne eine positive Bevölkerungsentwicklung verzeichnen und preislich sowie sozio-strukturell im bundesweiten Vergleich als mehr oder weniger durchschnittlich charakterisiert werden können.

C   Schwache Städte

Zu dieser Gruppe gehören strukturschwache, zumeist schrumpfende Städte mit schwachem Wohnungsmarkt und hohem Seniorenanteil.

D   Stabile Kreise

Hierzu gehören vor allem westdeutsche Landkreise sowie einige Städte mit einem stabilen Wohnungsmarkt und durchschnittlichen sozio-ökonomischen Strukturen sowie einer mehr oder weniger stabilen Einwohnerentwicklung. Zu diesem Typus gehören auch Landkreise mit gegensätzlichen Teil-Regionen, die statistisch auf den gesamten Kreis bezogen durchschnittliche Werte ergeben, wie dies z. B. bei den Berliner Umlandkreisen der Fall ist.

E   Schrumpfende Kreise

Dieser Typ umfasst vor allem westdeutsche, eher strukturschwächere Landkreise und Kleinstädte, die durch eine rückläufige Einwohnerzahl – häufig verbunden mit Wanderungsverlusten – einem steigenden Seniorenanteil sowie einem eher schwachen Wohnungsmarkt gekennzeichnet sind.

F   Schwache Regionen

Diese Gruppe beinhaltet Regionen mit stark schrumpfender Bevölkerung, hohem Seniorenanteil sowie, geringer Kaufkraft und niedrigem Miet- und Preisniveau.

 

WMT_DEU_2014

 

In die Irre geführt

Selbstverständlich unterscheiden sich Stadtteile in ihrer Sozialstruktur, aber wie kann man sie beschreiben? Häufig werden dafür Indikatoren vor allem aus der Sozialberichterstattung, die sich vorrangig an Problemgruppen orientieren, herangezogen – beispielsweise Bedarfsgemeinschaften, Arbeitslose etc. Dass dies unter Umständen ein schiefes Bild ergeben kann, mag ein Beispiel aus Chemnitz verdeutlichen: Vergleicht man Helbersdorf mit Hutholz – beides Quartiere in industrieller Bauweise – so scheint Helbersdorf bei dem Anteil an Bedarfsgemeinschaften (SGB II) mit 14,3 % gegenüber 19,3 % in Hutholz (jeweils für 2012) eine günstigere Struktur aufzuweisen.

Unter Berücksichtigung der Altersstruktur ergibt sich jedoch ein gegenteiliges Bild, denn in Helbersdorf sind 40,7 % der Einwohner über 65 Jahre alt, in Hutholz hingegen nur 23,3 %. Setzt man nun die Zahl der Bedarfsgemeinschaften in Relation zu den Altersgruppen im erwerbsfähigen Alter, so zeigt sich, dass in beiden Quartieren gut jeder fünfte erwerbsfähige Haushalt eine Bedarfsgemeinschaft ist. Ähnliches gilt auch für die Arbeitslosenquoten, die in beiden Quartieren fast gleich hoch sind. Bezogen auf die erwerbsfähige Bevölkerung ist Hutholz jedoch um gut ein Viertel weniger von Arbeitslosigkeit betroffen. Oder umgekehrt ausgedrückt: Die Zahl der Erwerbstätigen – eine Zahl, die nur selten kleinräumig vorliegt – ist in Hutholz wesentlich größer und dürfte die Sozialstruktur maßgeblich positiv beeinflussen.

Demographie konkret

Nicht nur Halle (Saale) wächst

Nach der Wende hat Halle eine wechselvolle Entwicklung durchgemacht. Die Stadt war zunächst von starken Schrumpfungsprozessen gekennzeichnet – seit 1990 verlor sie insgesamt rund 85.000 Menschen durch Wegzug und einen negativen natürlichen Saldo, bei dem die Geburten hinter den Sterbefällen zurückblieben. Den Bevölkerungsrückgang begleiteten alsbald bundesweit Negativschlagzeilen, die einen enormen Wohnungsleerstand beklagten und eine gewisse Hoffnungslosigkeit beschworen.

Doch jetzt ist Halle „raus aus der Kategorie der schrumpfenden Städte“ freut sich der Beigeordnete für Stadtentwicklung und Umwelt Uwe Stäglin. Denn Halle gehört wie Leipzig, Erfurt oder Rostock zu den ostdeutschen Regionalmetropolen, die aktuell Wanderungsgewinne erzielen. Ein Grund sind die geburtenschwachen Jahrgänge der 1990er Jahre, die nicht mehr in den Westen ziehen, sondern in die ostdeutschen Großstädte, hinzu kommen westdeutsche Studenten und Ausländer. Die Zahl der Geburten bleibt relativ konstant, liegt im Falle von Halle aber weiterhin unter der Zahl der Sterbefälle. In einigen Großstädten wie Jena liegt die Zahl der Geburten sogar darüber, hier hat sich die Altersstruktur der Bevölkerung durch Zuzug verjüngt.

Im Gegensatz dazu finden diese Prozesse in den mittelgroßen ostdeutschen Städten nicht statt, sie sind von Schrumpfung und Alterung stark betroffen. Zukünftig wird also die demographische Entwicklung in den ostdeutschen Kommunen sehr unterschiedlich verlaufen.

Dieses Wachsen und Schrumpfen findet aber auch innerhalb von Städten statt. Auch hierfür ist die Bevölkerungsprognose für Halle ein gutes Beispiel. Sie zeigt auf, dass von den Wanderungsgewinnen vor allem die innerstädtischen Stadtteile profitieren und daher wachsen werden. In einigen Großsiedlungs-Stadtteilen wird hingegen der Sterbeüberschuss nicht durch Wanderung ausgeglichen, weswegen diese Gebiete schrumpfen. Bei einer relativ konstanten gesamtstädtischen Bevölkerungsentwicklung sind also Schrumpfungs- und Wachstumsprozesse gleichzeitig zu bewältigen.

Nicht nur für Halle (Saale) hat Tobias Jacobs – jetzt Timourou Wohn-und Stadtraumkonzepte – demographische Entwicklungen analysiert und prognostiziert.

Möchten Sie mehr zu demographischen Prozessen erfahren?

Mehr Informationen zur Bevölkerungsprognose der Stadt Halle

 

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Innenansichten

Warum?

Täglich dreht es sich, das Hamsterrad der Arbeit. Pläne erstellen, Strategien entwickeln, Entscheidungen möglichst objektiv treffen, Informationen sammeln, Zahlen bewerten, Sachverhalte analysieren – all das bestimmt unsere Arbeit und doch ist es nur ein kleiner Teil unserer Welt. In dieser Rubrik möchte ich Ihnen gerne regelmäßig Bilder, Grafiken oder Fotos zeigen, die mich veranlasst haben, die Dinge weiter zu denken oder neue Sichtweisen auszuprobieren. Vielleicht geht es Ihnen ähnlich, dann können Sie mir auch gerne einen Kommentar schreiben oder sogar ein für sie wichtiges Bild mir zuschicken, damit ich es hier einstellen kann.

Wolfgang Mattheuer: Hinter den sieben Bergen (1973)

Die Landschaft auf diesem Bild erinnert mich an die Bundesstraße 80 von Halle in Richtung Harz, abwechselnd gesäumt von idyllischen Flecken und geschundener Landschaft, flankiert von einer Art Werbeschildern, die zusammen gelesen den Text Eiapopeia ergeben. Am Horizont die Liberté, nicht mit revolutionärem Pathos, sondern mit Luftballons – eine bunte Zukunft verheißend? In gewisser Weise ein treffendes Bild für die planerische Arbeit.

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Quelle: Museum der bildenden Künste Leipzig

Wie konnte das nur geschehen?

Auf dem Weg von Eisenberg nach Apolda in der Nähe von Rauschwitz entdeckte ich diese etwas gerupfte Windmühle. Statt sich dem Lauf der Dinge entsprechend zu drehen, war auf einmal Schluss. Ein kaum für möglich gehaltener Schaden. Passiert aber doch – nicht nur bei Windmühlen, auch bei der ein oder anderen Planung. Nach einer gewissen Zeit der Schockstarre wurde sie repariert und mittlerweile läuft sie wieder.

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Foto: Jacobs

Wohnbauflächen

Zwischen
Überangebot
und Knappheit

Zurück in die Stadt, Betongold, Traumhaus im Grünen – aktuelle Schlagworte, vielfältige Trends. Und es wird wieder gebaut. Aber welche Wohnbauflächen werden tatsächlich nachgefragt? Wie kann Stadtplanung darauf strategisch reagieren? Das geflügelte Makler-Wort, dass nur „Lage, Lage, Lage“ zähle, ist banal. Natürlich lässt sich die attraktive Wohnlage fast immer gut vermarkten, aber wie stehet es mit den anderen und wie mit Kaufinteressen, die über weniger Geld verfügen?

Die Stadt Jena geht in ihrer Wohnbauflächennachfrage neue Wege, richtet sich auch nach Standortqualitäten, die in vier verschiedenen Marktsegmente zusammengefasst wurden. Für jedes Marktsegment wurde die entsprechende zukünftig zu erwartende Nachfrage abgeschätzt. Ergebnis: die Entwicklung im suburbanen Segment wird in etwa konstant bleiben, diejenige im Stadtteil-Wohnen ist rückläufig, hier gibt es ein Überangebot an Flächen. Im städtischen Wohnen in den zentralen, urbanen Wohnlagen wird hingegen die Nachfrage deutlich steigen. Dort sind die Flächen aber bereits knapp, weswegen die Stadt versucht mit der Bauleitplanung in vielfältiger Weise das Angebot zu vergrößern. Erkenntnisse, die auch in den nächsten Flächennutzungsplan einfließen werden.

Wie viele Flächen und welche Flächen? Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte entwickelt Strategien für eine nachfrageorientierte Wohnbauflächenpolitik, aktuell in Brandenburg an der Havel, Halle (Saale) und Jena.

Mehr Informationen zu nachfrageorientierter Wohnbauflächenpolitik

 Wohnen und Bauen in Jena

 

Marktbilanz_Jena

Innenansichten

140 Zeichen

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Innenansichten

Neues aus der Welt der Statistik

„Winston Churchill hat gesagt, glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.“ Dieses geflügelte Wort wird landauf landab immer wieder gerne kolportiert, besonders wenn es darum geht Zweifel zu säen an Ergebnissen, die einem nicht so recht passen oder die man nicht verstanden hat. Dabei ist diese Aussage in zweierlei Hinsicht falsch: Zum einen konnte trotz umfangreicher Recherchen bis heute nicht belegt werden, dass Churchill diesen Satz jemals gesagt hat. Dieses angebliche Zitat ist gar keins! Es wäre sogar recht unwahrscheinlich, weil Churchill zu seiner Zeit vergleichsweise viel mit Statistiken operiert hat. Zum anderen sind in aller Regel nicht die Statistiken falsch, falsch ist häufig ihre Interpretation. Insbesondere werden Sachverhalte aus einer Statistik abgeleitet, für die sie nicht gemacht worden ist oder es werden Dinge miteinander verglichen, die im statistischen Sinne nicht miteinander vergleichbar sind. Besonders schöne Beispiele liefern die „Unstatistiken des Monats“. Sie werden regelmäßig auf der Internetseite des RWI Essen veröffentlicht.

Hier ein schönes Beispiel wie Koinzidenz und Kausalität ebenso verwechselt werden wie Ursache und Wirkung.

Und wenn es mal wieder Weihnachten wird…

 

An dieser Stelle werden regelmäßig kleine Beispiele aus eigenen Studien oder Untersuchungen dargestellt, die zeigen, was statistische Analysen für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung bringen können.

 

Erfurt zieht an

Wenn das Umland schrumpft, sinken dann auch die Wanderungsgewinne der Regionalmetropolen wie z. B. Erfurt? Diese Problematik wurde mit der Wohnungsbedarfsprognose 2012 für die Stadt Erfurt untersucht. Die geburtenschwachen Jahrgänge der 90er Jahre kommen nun auf den Arbeits- und Wohnungsmarkt. Waren vor kurzem Ausbildungs- und Arbeitsplätze knapp, stehen den jungen Menschen nun genügend zur Verfügung. So findet z. B. der Mechatroniker relativ einfach eine Arbeit in seinem Wohnort in Sömmerda, er kann aber auch eine Arbeitsstelle in Erfurt antreten. Dies tut er auch, da für ihn Erfurt interessanter erscheint. Dieses Phänomen kann in der Analyse der Wanderungsbewegungen nachgewiesen werden, wenn man nach Landkreisen und Altersgruppen sowie relativen Anteilen differenziert.

Wanderung junger Menschen vom Umland* nach Erfurt

Tabelle_Erfurt

* Landkreise Gotha, Sömmerda, Ilm-Kreis, Weimarer Land

 

Stabile Zahl der Geburten

Die Stadt Halle (Saale) hat im Zuge ihres neuen ISEK eine neue Bevölkerungsprognose rechnen lassen. Das Ergebnis ist nicht nur eine bis 2030 mehr oder weniger stabile Bevölkerungsentwicklung, sondern auch eine stabile Zahl der Geburten. Dies ist insofern überraschend, weil in Halle wie in allen ostdeutschen Städten jetzt und in den nächsten Jahren die geburtenschwachen Jahrgänge der 1990er Jahre in das typische Alter des „Kinderkriegens“ kommen. In Halle wurde wie in vielen anderen Städten angenommen, dass nun der sogenannte Echoeffekt eintreten müsste und die Geburtenzahl sinken würde. Dass dies jedoch nicht eintreten wird, ist einem in Halle ganz besonders stark ausgeprägten „verspätetem Wanderungseffekt“ zu verdanken: Mittlerweile werden über die Hälfte der Kinder geboren, wenn die Mutter älter als 30 Jahre ist. Diese Jahrgänge waren zwar zu DDR-Zeiten relativ stark, sind aber durch erhebliche Abwanderungen in den 1990er Jahren gekennzeichnet und im Ergebnis nicht stärker als die geburtenschwachen Jahrgänge (die nicht mehr abwandern). Damit bleibt die Kohortenstärke in etwa gleich, ergo auch die Zahl der Geburten.

Tabelle_Halle

 

Drehscheibe Leipzig

Seit mehreren Jahren wächst Leipzig dank großer Wanderungsgewinne, allein 2014 erzielte die Stadt per Saldo ein Plus von 12.933 Einwohnern. Dabei ist die Wanderungsdynamik noch wesentlich größer, 6 bis 7 % der Bevölkerung wandern jährlich neu zu, aber 3 bis 4 % wandern auch wieder ab. Gegenüber dem Umland führt dies zu einer mehr oder weniger ausgeglichenen Wanderungsbilanz. Die größten Wanderungsströme und -gewinne sind gegenüber Ostdeutschland zu verzeichnen. Dies verdeutlicht den Charakter Leipzigs als Regionalmetropole.
Die Zuzüge aus dem Ausland haben in jüngster Zeit wie in ganz Deutschland stark zugenommen, fast jeder vierte Neu-Leipziger kommt aus dem Ausland. Auch wenn nicht jeder, der aus dem Ausland kommt, ein Ausländer ist – auch deutsche Rückkehrer können darunter sein –, so wird doch der Anteil an Ausländern (2013: 5,4 %) in den nächsten Jahren weiter steigen, und zwar vor allem, wenn man zusätzlich die „sekundäre Ausländerwanderung“ berücksichtigt. Denn analysiert man die Wanderung nicht nur nach der Herkunftsregion, sondern auch nach dem Status, so liegt die Zahl der zuziehenden Ausländer mit 11.191 deutlich über der Zahl aus dem Ausland Zugezogenen (7.921): Vor allem unter den Zuzügen aus Ostdeutschland befinden sich eine Reihe von Ausländern, die aus den kleinen Städten nach Leipzig ziehen. Ein nicht geringer Teil zieht von ihnen allerdings nach einiger Zeit wieder fort.

(Quelle für alle hier genannten Zahlen: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen)

 

Grafik_Leipzig

Studentisches Wohnen

Die Schwierigkeiten am studentischen Wohnungsmarkt

Viele Medien berichten von einer schwierigen Wohnsituation der Studierenden. Die Realität studentischer Wohnungsmärkte ist jedoch sehr differenziert und erschließt sich erst, wenn man die Besonderheiten studentischer Nachfrage und die Angebote der verschiedenen Märkte betrachtet.

Es gibt zahlreiche angespannte Wohnungsmärkte. In den großen Metropolen wie Berlin oder Köln ist die Attraktivität des Gesamtmarktes ausschlaggebend, die zu hohen oder steigenden Mieten führt. Außer in wenigen Quartieren beeinflussen Studierende die Mietpreisentwicklung nicht. Vor allem in klassischen Universitätsstädten führen die Besonderheiten studentischer Nachfrage zu großen Problemen, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Problem Nr. 1: Zu geringe Markttransparenz

Studienanfänger sind neu am Wohnungsmarkt, der für sie – trotz Internet oder Wohnungsbörse – nicht transparent ist: Wer vermietet Wohnungen zu welchem Preis in welcher Lage? Auch zeichnen viele Medienberichte ein falsches Bild von teuren Märkten, leicht wird deswegen zu viel bezahlt. Oft ist durch späte Studienplatzzusagen eine kurzfristige Suche notwendig. Dies bedeutet weniger Auswahl- und Vergleichsmöglichkeiten. Ein Problem insbesondere für ausländische Studenten oder Stipendiaten.

Problem Nr. 2: Ansturm im Wintersemester

Da mittlerweile die allermeisten Studiengänge zum Wintersemester beginnen, ergibt sich vielerorts für einen kurzen Zeitraum eine starke Nachfragespitze. Dann ist das Angebot besonders knapp, im Laufe des Semesters steigt es durch die normale Fluktuation jedoch wieder an.

Problem Nr. 3: starke Konkurrenz

Jede dritte Studenten-Wohnung wird von Paaren oder 2er-WGs bewohnt, die am Markt mit „normalen“ Paar-Haushalten und deren Einkommen konkurrieren. In jeder vierten Studentenwohnung lebt eine große WG, vor allem in großen Altbauwohnungen ist das der Fall. Da in dieser Wohnform alle Bewohner über ein zwar niedriges, aber eigenes Einkommen verfügen, haben sie zusammen – im Gegensatz zu vielen Familien – eine hohe Wohnkaufkraft, was u. U. auch zur Verdrängung anderer Bewohnergruppen führen kann.

Problem Nr. 4: Zentrale Lage ist wichtig, aber teuer

Insgesamt ist es Wunsch vieler Studierender, möglichst zentral zu wohnen. Durch diese Konzentration der Nachfrage tragen sie ungewollt zu hohen Knappheitspreisen bei: So müssen z. B. in Göttingen in zentralen Lagen oder typischen Studentenhäusern Mieten von 7 bis 9 €/m² nettokalt gezahlt werden, in WG-Zimmern sogar bis zu 11 €/qm, während in den weniger zentralen Siedlungen der 1960 und 1970er Jahre die Mieten bei 4,50 bis 6 €/qm liegen.

Probleme, die angesichts der zu erwartenden Studierendenzahlen in den nächsten Jahren nicht geringer werden. An den typischen Pendler-Unis, an kleinen Hochschulstandorten, in Städten mit entspannten Märkten wie z. B. Bochum, Hildesheim oder Halle zeigen sich jedoch moderate Mietpreis-Niveaus. Hier sorgen die Studierenden sogar für eine positive Belebung des Wohnungsmarktes.

 

Kinderhilfe

Clara Zetkin e.V.

Eine gute Kindheit ist eine wichtige Grundlage für eine gute Zukunft. Doch nicht alle Kinder haben die gleichen Chancen, für viele ist die Familie kein Zuhause. Seit 20 Jahren hilft diesen Kindern der Clara Zetkin e. V. in Halle (Saale) mit seinem Kinderheim am Böllberger Weg und mittlerweile auch mit zwei Kindertagesstätten. Er will damit Gefahren entgegentreten, wo Kinder und Jugendliche in ihrer körperlichen, seelischen, geistigen und sozialen Entwicklung gefährdet und beeinträchtigt sind. Kern des pädagogischen Konzeptes ist eine auf Sympathie und Respekt basierende Beziehung zu den Kindern, um ihre individuelle Entwicklung zu fördern.

Der Clara Zetkin e .V. ist ein kleiner Verein in freier Trägerschaft mit überdurchschnittlich engagierten Mitarbeitern, die selber Hilfe brauchen. Deswegen unterstützt Tobias Jacobs in freundschaftlicher Verbundenheit seit vielen Jahren das Kinderheim durch vielfältige Beratung, damit es finanziell überleben und gleichzeitig eine qualitativ hochwertige Arbeit machen kann.

Hier gibt es mehr Informationen zum Kinderheim, zu Spenden-Möglichkeiten und natürlich auch zu den in Halle mittlerweile legendären kabarettistischen Weihnachtsmärchen der Kinder:

www.kinderheimclarazetkin.de

Stadtentwicklung

Die neue Attraktivität
der Städte

Zitat aus Artikel … so Matthias Lerm, Stadtarchitekt der Stadt Jena und Tobias Jacobs in ihrem Forschungsbeitrag
Differenzierte Nachfrage, städtebauliche Antworten

Link: Antworten für Ihre Stadt
Download: BBSR
Foto Sonnenhof?

Wohnungspolitik

Was bringt die Mietpreisbremse?

„Das ist ein richtig guter Tag für Mieterinnen und Mieter in Deutschland“, sagte Bundesjustizminister Heiko Maas. Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, „dass die Mieten nicht weiter explodieren“, und sei daher „wichtig für Normalverdiener, für Leute mit nicht so viel Einkommen, für Leute mit Kindern, die eine große Wohnung suchen, ohne dass sie aus ihrem Quartier vertrieben werden.“ (Zitiert nach TAZ 6. März 2015)

Jetzt kommt sie also wirklich die Mietpreisbremse, oder? Fast. Denn zuerst sind entsprechende Landesverordnungen erforderlich und auch rechtlich ist noch einiges offen. Denn der Eingriff in die Vertragsfreiheit bei Neuvertragsmieten ist bisher im Mietrecht unüblich. Ein weiteres Problem wird die Definition und Erfassung eine angespannten Marktsituation sein, da diese als Grundlage für die Mietpreisbremse erst einmal festgestellt werden muss: Welche Indikatoren sollen herangezogen werden, welche Daten stehen zur Verfügung und wie aktuell können sie sein?
Insgesamt wird mit der Mietpreisbremse Neuland betreten, vielfältige Wirkungsweisen sind denkbar, aber welche wirklich eintreten werden, muss derzeit noch offen bleiben. Sicherlich ist die Mietpreisbremse ein wohnungspolitisches Symbol für „so geht es nicht weiter“ und wird mittelfristig einen dämpfenden Effekt zeitigen. Andererseits sind auch Vorzieheffekte bei den Bestandsmieten möglich.

Häufig übersehen wird jedoch, dass es sich bei der Mietpreisbremse um eine relative Begrenzung handelt, das heißt der Mieten-Anstieg fällt geringer aus. Das Mietpreisniveau wird hingegen erst auf lange Sicht beeinflusst. Für einkommensschwache Haushalte steht deswegen nicht mehr preiswerter Wohnraum zur Verfügung als bisher.

Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte unterstützt Kommunen bei der Entwicklung wohnungspo-litischer Konzepte und beim Einsatz wohnungspolitischer Instrumente: aktuell in Leipzig, Nürnberg und Jena.

Mehr Interesse an wohnungspolitischen Instrumenten?

 

Hier geht es zu den Ergebnissen des wohnungspolitischen Konzeptes Leipzig